共有產權，顧名思義，就是買房的人，和其他主體（或者是政府，或者是開發商）共同享有房子的產權。

有人可能會聯想到，這種房產，有點類似於新加坡的組屋，也就是新加坡提供給

中下階層及貧窮家庭居住的公共房屋。

實際上，20世紀70年代，新加坡規定只有月收入在1500新元以下者才可申請組屋，後來逐漸

放寬到3500新元。

最高峰的時候，新加坡85%以上的人都住進了組屋，而剩下的20%左右的高收入家庭，住的是市場上購買的高檔商品房。

但是近年來，新加坡的

組屋，也逐漸減少，政府興建的

“人民組屋”

成為主流，而人民組屋的住戶，往往不擁有房子的所有權，每月向政府交納租金，性質上，就有點類似於

公租房

了。

眾所周知，房產作為一個居住空間，既有

居住使用的價值

，同時，它作為一項家庭資產，還擁有

保值、增值的資產屬性。

而共有產權房，居住使用方面，雖然是提供給購房人居住的，可以完全使用，但是，在資產價值的權屬方面，是具有一定限制的。

比如，當買房人想要賣出房產退出的時候，往往是由共有權人或機構（比如政府或開發商）回購，

按份額、或者合同約定

支付給業主當年買房的投入和資產增值的部分。

這就意味著，共有產權房，具有以下3個方面的特質：

1、產權是按比例分割的

一項私人財產的物權，往往要具備“佔有、使用、收益、處分”的四大權能，產權人能夠完全支配。

而共有產權的房產，產權人只擁有一定比例的支配權，雖然買入的時候價格低，但是權能的行使，並不充分。

雖然買房人可以

“佔有、使用”

該房屋，但是，在

“收益、處分”

方面，就不如擁有100%完全產權的商品房。

特別是在“處分”上，商品房業主可以決定把房子賣給誰，賣多少錢，但是共有產權房不行，

只能賣給特定的物件（開發商或者政府回購）

，而且

賣價也不是業主單方說了算

，一般還會有折舊、評估等流程。

所以，共有產權房的產權，實際上是按比例被分割開來的，雖然就比例範圍內，業主可以行使佔有、使用、收益和處分的權利，但是

就整套房產而言，業主並不享有完全的產權。

2、資產增幅空間受限制

前面提到，買共有產權房的人，在房產收益、處分方面會受到限制，在資產增幅上，尤其明顯。

畢竟，居住的圈層也很重要，但凡住過公租房、廉租房小區的人，都應該能夠感受到和普通商品房小區的區別吧，如果

鄰居都是中低收入群體

，那麼房產增值也增不到哪裡去。

而且，共有產權房產未來能增值多少，並不是業主一個人說了算的，也未必和市場是同頻的。

舉個例子，假設一套房產，100萬買入，十年後，市場行情價漲到200萬，如果是商品房，那麼業主就可能直接按照200萬隨行就市就把房子賣了，收益100萬。

但如果是共有產權房，十年後漲到多少，都不是業主說了算，而是需要進行價格評估。

而且，評估方還有可能是利益相關方（比如當政府同時作為回購方和房價指導部門時），比如評估價過低或者過高，都不合適，

有道德風險和利益衝突的問題

。因此，十年後，能不能賣到200萬，都是一個問題。

因此，共有產權房的資產增值空間，相比一般的商品房而言，是受到某種限制的。

3、市場佔比、流通性和機會成本的問題

目前，很多城市的共有產權房，都還是在

試點

，一個城市中大部分的房產，都還是業主享有100%權屬的商品房，共有產權房在市場上的佔比很小，還處在萌芽階段。

因此，在二手房市場上，商品房也是壓倒性的優勢，能買商品房，誰去買共有產權房呢？因此，共有產權房顯得很另類，

流通性上，就遠遠不如一般的商品房。

此外，還存在一個機會成本的問題，買共有產權房，並不是說不需要掏錢的，只是說掏錢更少一些。

但是，有這些錢，同樣

可以退而求其次，買面積小點、總價低一點、負擔小點的商品房，未來增值保值的紅利，也都是全部歸屬於自己。

身邊也有很多的朋友，哪怕預算不夠，寧願面積小點、總價低點，買100%產權的商品房，大家都是對共有產權的房產，不那麼感冒的。

而且，試點到底以後發展成什麼樣，也都還沒有非常絕對的定數，不如讓子彈多飛一會吧。畢竟，目前為止，大多數城市裡面，完全產權的商品房，才是市場的主流。