城市化轟轟烈烈幾十年，我們幾乎已經習慣 “增長”和“繁榮”。

世間之事，總有對立和分化。

城市化的背陰面，也有被忽略的坍縮。

1

轟轟烈烈的城市化程序中，並不是所有的城市都是北上廣深。

過去的20年，中國的城市化率從30%提高到了58%，堪稱奇蹟。

過去的10年間，中國960萬平方公里的土地上，前仆後繼的出現了一批以北上廣深為代表的，人口過千萬的超大型城市。

有人口的聚集，自然也有人口的坍縮。

過去的10年間，在城市化程序的背陰面，也出現了一批的人口流失城市。

全國 31個省級行政區，人口淨流出省份已經超過1半之多。

2017年各省人口流入情況分佈圖▼

整個東三省幾乎是連片的人口流失，西北地區呈現出星星點點的斑駁，除此之外還有以湖北為代表的部分中部省會。

中國人口流失分佈圖▼

首都經濟貿易大學吳康副教授，取樣了全國694個重點城市，做過一份關於人口流失的報告。在2007-2016這10年間，中國有84座城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。

中國84個人口流失和坍縮城市（部分）▼

——圖片來源：北京城市實驗室BCL

也就是說，中國超1/5的城市，正在發生人口流失和坍縮。

伴隨城市化的推進，中國的人口分佈越來越呈現兩極分化。趨利避害的人民用腳投票，快速並大規模的向東部、向城市群集中，催生了千萬級的超級城市，也導致了地級城市、縣級城市和鄉鎮的人口坍塌。

在城市化的轟隆聲中，並不是所有的城市都有資格成為北上廣深杭、成渝、武漢、鄭州……

2

雖不是所有的城市都是北上廣深，但幾乎所有的城市都得了北上廣深的病。

即便中國1/5的城市已經發生了人口流失，但幾乎所有的城市在編制城市規劃時，仍然

堅持預測人口會增長，城區要跟著擴張，新區還得建。

在84個人口流失城市的那張圖中，呂梁橫亙在中央，大而醒目，市區常住人口已經連續3年出現了流失。

但呂梁在2013年的規劃中，仍然堅持按照

“人口年增幅10%”

的目標規劃。

2013年初，呂梁老城向北15km外的呂梁新城轟轟烈烈的開建了。

村鎮上拉起了隔離牆，牆上掛滿了宏偉藍圖，體育中心、寫字樓、街區商業……一應俱全。

乍眼一看，仿若身處上海某個新城。

1年後，把呂梁新城作為1號工程的呂梁前市長丁雪峰被雙規，呂梁新城戛然而止。

而呂梁新城原址上的大武鎮已經有9成的建築被拆遷，斷牆殘垣之上被蒙上厚重的灰塵，有人留在殘存的街道上，有人搬回了呂梁山的窯洞裡。

黑龍江的伊春，人口從上世紀80年代已經出現流失。但在2001年的總體規劃中，仍然提出了

“5年達到133萬，10年突破140萬”

的目標。

圍繞這個目標，伊春也規劃出了伊春新區。

空曠的伊春新區▼

——圖片來源：北京城市實驗室BCL

新區建起來了，遺憾的是：直至2010年，伊春的人口也只有115萬，時間已過5年，人口遠未增長。

中國的城市得了一種叫做

“土地錯配”

的病。

人口破千萬的超級城市，每天都有相當基數的流動人口湧入，卻在拼了命的控制用地紅線，卡死用地指標，供需失衡的尷尬始終得不到最終的解決，甚至是暫時的緩解都做不到；

而諸多三四線城市，逐年都在確定的發生人口流失，卻按照人口增長的假想目標，制定不切實際的規劃，拼了命的擴大城市邊界，建設新區。

大城市人口愈發聚集，擴張卻愈發受限，城市愈發臃腫，房價愈發膨脹；

小城市城區愈發擴張，人口卻愈發離散，新區愈發空曠，甚至是衰敗。

中國城市化的程序，同時遭遇了人口偏離和土地錯配。

3

中國的大學，幾乎所有的建築學院裡，是不教學生“做小規劃”的。

大城市的土地難題或許難破，但小城市的難題卻好解決。

解決的辦法其實很簡單：

控制擴張慾望，按照人口流失的預期，把規劃做小，把城市收縮。

我拿著這個想法跟一個規劃院的朋友探討，他呵呵一笑，像看傻子一樣看著我。

你竟然不知道，財政轉移支付、建設用地指標、基建投資、公共設施投資都是和人口掛鉤的！

在當下的規劃體系裡，只有先預估人口增長，才能有城區面積的增加，才能獲得財政支援和公共基礎設施的投資，才能有GDP的增長。

中國城市規劃的所有前提，都是人口的增長！

中國的大學裡，關於城市規劃的套路統統是，先預估人口增長，再匹配土地擴張，接著畫路網、制定空間佈局、配置不同功能、基礎設施引入……

中國的大學裡，是不教學生，如何做人口流失的城市規劃！

中國的規劃院，如果按照人口流失的模型來做規劃，統統是拿不到設計費的！

我們的城市化目標是如此的根深蒂固：只要有城市化，就必須要有增長，拒絕一個城市被打上人口流失、收縮的標籤。

然而，東京、首爾、紐約、舊金山、巴黎……無數的事實告訴我們：

城市化程序終局註定是兩極分化的，而並非扁平均衡的。

尤其是今年上半年開始的“搶人大戰”，將會加劇這種極化，大者恆大、小著愈小。

並不是所有的城市都有資格成為北上廣深杭……

也並不是所有的城市都有必要按照超級城市的人口遞增模板，做擴張的膨脹規劃！

伊春和呂梁的案例告訴我們，如果一個城市的人口是流失的，規劃卻是膨脹的，那麼很可能導致一種結果就是：

伴隨人口的流失，會出現房屋的空置，蔓延至建成區的連片空置；不切實際的擴張，不僅會加劇這種空置，還會引發公安交警、郵政快遞、銀行學校等公共服務的斷層；最終，甚至會引起空間的破敗、犯罪率的滋生……

部分人口流失城市的空間衰敗特徵▼

——圖片來源：北京城市實驗室BCL

4

我們強烈呼籲，尊重並承認城市發展規律，以人口匹配規劃！

在目前的國際上，“人口流失”和“城市收縮”已經不再是一個貶義詞，而是描述狀態的中性詞。

在城市化的程序中，有人口增長，自然也可以有人口流失，有人口流失，自然也可以有城市收縮。

比如，人口分佈最不均衡的日本，一個東京都市圈就掏空了日本1/3的人口。

遭遇人口流失的其他城市，就開始嚴控擴張紅線，中心城區之外的區域公共服務受限，引導人口迴流至中心城區，同時在中心城區進行

“城市更新”，

保證留下來的人能享受到最好的公共服務，同時也節省整個社會的公共資源。

中國絕大三四線城市，真正需要的恰恰是中心城區的

“城市更新”

，而不是成為“新區狂魔”。

5

我們也強烈呼籲，不要碰三四線城市的房產投資，越漂亮的，越不要碰！

通篇看完，我們發現三四線城市的癥結在於：

流失的人口和膨脹的規劃！

人口越來越少，新區卻越來越漂亮；人口持續淨流出，城市卻越擴越大！從供需角度看，這反而對於房價來說，是利空的；

真正有價值的城市，是臃腫、密集、擁堵、不堪重負的城市，大城市病越重，資產越有價值！

文章部分素材來源於清華大學龍瀛博士《收縮的城市》，感謝龍瀛博士及團隊在中國城市規劃研究中做出的貢獻。

米宅財經（mizhaicaijing)，米宅旗下財經研究小組，主要研究金融政策、財經政策、貨幣政策、經濟政策，分析政策、研判趨勢，站在不動產的角度來解讀財經，站在財經的角度來研判不動產！