2022年年末，開發商不論是為了業績也好，為了財務報表也罷，接二連三的出現價格內卷的現象，今天誰不降價，誰就呈現出一套都無法成交的局面

。東二環的內卷才剛剛開始，昨天踩盤的首開香頌在東二環片區，第一個大幅降價，每平米達到5000元左右。

我們同時也去聯發臻榕府和君樾府做了一些瞭解

，“兄弟”兩個坐落在一塊，

卻起了兩個不同的名字，挺有意思的，今天和我一起看看這兩個樓盤的有哪些優劣勢。

聯發集團屬於建發旗下

聯發集團有限公司成立於1983年，系《財富》世界500強企業廈門建發集團旗下核心行業集團。有建發作為後臺支援，聯發地產成功踏入國企背景的行列，我想這是它的底氣足的核心原因。

聯發再福州這個專案為首次出現在大眾眼簾，眾所周知的是建發集團，聯發雖然是建發旗下的，但福州知道它的人並不多，

透過臻悅府和君樾府這兩個專案的瞭解，其建設風格和建發雲系列有很多相似之處，更多傾向於中式風格。

特別是樓盤的外立面使用的灰暗色系以及頂樓隔板封頂的造型，都可以看出和建發的手法超級雷同。

聯發君樾府與臻榕府的優缺點

優點一、地鐵4號線，距離200米

鄰近地鐵換乘王之稱的4號線，橫嶼站距離專案的距離較近，步行200米的距離可達。對於新城區的交通除了公交路線少外，地鐵是出現最便捷的方式。

優點二、君越府純商房，臻榕府安商房

一區的君越府為純商品房，小區的品質更高一些，4棟的高層錯開排列，低層住宅的日照也不會受到影響。二區的臻榕府則有一棟的安置房，以及商業配套會顯得更加熱鬧一些。

優點三、毗鄰生態公園，配套完善

晉安片區專屬的配套2000畝的休閒公園，臻榕府門口亦有獨立的公園，學校改造而來，一路之隔的距離1。2萬平米的大榕樹公園，開發商特意保留了歷史的文化名片。

優點四、內部配套，應有盡有

小區內部配套相當齊全，兒童遊樂園，綠化更是達到了45%左右，臻榕府的容積率較低，散步在小區內可以體會到愜意舒適的園林綠化。

缺點一、教育配套一般

目前還不確定小區的劃片，根據瞭解橫嶼小學有大機率，作為剛需需要教育配套的情況下，兩個小區均無法滿足。

缺點二、兩梯四戶，結構緊湊

97平米的戶型家在中間戶，西端頭119平米，東端頭137平米，中間戶型朝南面寬不錯，但是通透性比較一般，在看樣板房的時候需要特別留意。

市場分析

從兩個小區之間的對比上看，選擇君樾府的客戶更多一些，這是什麼情況？

其一，君樾府它屬於純商品房社群，雖然小區的內部綠化不如臻榕府，但是更多人願意選擇更高品質一些的鄰居吧。

其二、君樾府有一部分是底商，在未來商業購物配套上會優於臻榕府。

其三、更靠近地鐵口的位置，步行時間也會縮短大約5至10分鐘左右。

臻榕府的優勢在哪裡？

臻榕府最大的優勢是綠化率，靠公園，內部綠化配套十分齊全，一個把房子建在公園裡的樓盤。

價格簡析：

兩個小區的價格基本一致，

毛坯的價格約29000元/平米，精裝的價格約35000元/平米。

從去年到現在的價格基本沒有太大的變化，這次福州的東二環價格內卷，卻不見它的身影，這主要和它自身的定位有關。

聯發屬於國企開發，在資金方面都有較好的家底，今年多個房產企業暴雷，出現資金斷裂等問題，也不見建發有任何影響，反而是承擔起福州的各個專案的承接和開發。

自然對價格的堅持是有一定的理由的，特別是這次政策傾向開發商那麼大的力度，或許明年三月份的開發商就更有底氣了。

目前東二環板塊的價格也基本維持在28000元左右的毛坯，精裝也依舊在高位35000元/平米，這個價位導致東二環的庫存一直居高不下。

傳說中年底會出現價格內卷並沒有發生，只有個別開發商出現的大幅讓價的現象。

購買建議

購買東二環板塊，一個頭兩個大；

晉安湖周邊樓盤在持續開發中，一個個專案差不多都在這兩年左右的時間交付，聯發也不例外，它於2023年12月交房，此時會迎來交房的旺季，房源多，價格差異也會隨之拉開。特別是在尾盤清盤的時候，必定會有很多特價房出現。

購買東二環有兩個建議：

一、耐心，

在看房的過程中要很有耐心的去看周邊樓盤的發展以及分析每個樓盤的交付時間，交付量越大也就意味著未來二手房越多，註定有部分業主會降價出售，所以此時需要耐心的觀察每個樓盤的動態。

二，決心，

東二環的發展已經是肉眼可見，變化也是一天一個樣，今年年底可能是最大一波福利，根據房地產政策層面上看，目前的政策加持力度很大，有望在政策落地的時候，房地產開始有所恢復，所以當下購買需要有一定的決心才行，猶豫不決只能等待。

東二環片區，我還在拋盤分析，等了解差不多後，再和大家分享這個商圈的魅力所在，據目前瞭解，它應該是福州最具潛力的板塊，

住家與商業都沒有問題，唯一缺乏的是人口。

房產教練周小方，做客戶的房產教練

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