財聯社12月27日訊（編輯 李俊）今日，上交所披露了嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）招募說明及其他細則。值得關注的是，嘉實京東倉儲基礎設施REIT剛於昨日獲得證監會發行批文，據悉，這是首單民營倉儲物流REITs的正式落地，也是目前僅有的第三隻底層資產為倉儲物流的公募REITs。本期網下詢價將於週五（12 月 30 日）進行。

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施專案包括了京東旗下位於重慶、武漢和廊坊的3個現代化倉儲物流園專案。上述3處物流園區合計建築面積35。1萬平方米，物流園出租率均達到100%滿租狀態，租約長度為5~6年，高於行業平均水平的3年。

具體專案分別為：京東重慶電子商務基地專案（中轉配送中心）一期專案（簡稱“重慶專案”）、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設專案（簡稱“武漢專案”）、京東亞洲一號廊坊經開物流園專案（簡稱“廊坊專案”）。

值得一提的是，京東“亞洲一號”是國內自動化最高水平的現代化智慧物流專案代表，同時，上述三大倉儲專案均為我國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲（簡稱“高標倉”）。

據悉，高標倉在我國尚屬稀缺資產專案，從我國倉儲結構分佈看，其比重僅為5~10%左右，而剩下超90%均為傳統倉庫。

高標倉的特點在於，透過專業的選址邏輯、先進和完善的建築結構、網際網路和大資料的支援，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、最佳化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

該優勢在消費企業、高階製造業、電商及第三方物流持續高速發展的環境下，使國內高標倉庫始終處於供不應求的狀態。正因底層資產的特殊性，也為嘉實京東倉儲基礎設施REIT增添了一定的吸引力。

另一方面，據上交所披露產品概要顯示，三大倉儲經營表現也較為穩定可觀。具體來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT所持有的三大倉儲專案近三年及一期專案總體保持盈利，年均經營性淨現金流為正。同時，預計2022年7至12月可供分配金額3，418。75萬元，2023年度可供分配金額7，026。29萬元，2022年、2023年的淨現金流分派率預計分別為4。17%（年化）、4。29%。

嘉實基金指出，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金佔用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展。透過積極發揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性迴圈，並吸引更專業的市場機構參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場服務實體經濟的質效。

預計本次獲批的嘉實京東倉儲基礎設施REIT將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產，為倉儲物流行業帶來增量投資資金，促進行業高質量發展。另外，有市場人士認為，民企REITs專案的成功落地，既有利於增強民間投資信心、激發民間投資活力，也有利於切實解決民間資本參與基建專案投資的現實困難，是貫徹落實中央經濟工作會議精神，始終堅持“兩個毫不動搖”決心的重要體現。

據批文顯示，本基金合同期限為46年，募集份額為 5 億份，戰略配售初始發售份額為 3。5 億份，佔本次基金份額髮售總量的 70%。其中，原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為 1。7 億份，佔基金份額髮售總量的 34%；符合中國證監會及上交所投資者適當性規定的其他專業機構戰略投資者承諾認購數量為 1。8 億份，佔基金份額髮售 總量的 36%。

此外，本基金網下初始發售份額為1。05億份，佔扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70%， 佔發售份額總數的比例為 21%；公眾初始發售份額為 0。45 億份，佔扣除戰略配售初始發售數量後發售份額的 30%，佔 發售份額總數的比例為 9%。

據上交所今日釋出的發售時間安排，本次發售的網下詢價將於2022年12月30日9：00-15：00進行。 本次網下詢價的詢價區間為：3。243 元/份-3。735 元/份。

本文源自財聯社 李俊