文/樂居財經 李奕和

房地產行業已經築底了嗎？如果僅從地產融資端而言，確實是這樣。

11月以來，從中國銀行間交易商協會的“第二支箭”，到央行、銀保監會聯合釋出的“金融16條”，再到住建部等三部門的“銀行保函”置換部分“預售資金”，房地產行業的融資利好政策出臺一浪高過一浪。

這些“強心劑”的推動之下，地產股迎來了久違的集體爆發。

東方財富的資料顯示，本月以來（截至11月18日），A股房地產開發板塊強勢回彈，月內漲幅超15%，期間多隻地產股漲停。港股地產板塊月內漲幅更超23%，碧桂園、龍光、時代中國、旭輝、新城發展等內房股均漲幅均超120%，碧桂園以超158%的漲幅領漲。

地產股的強勢復甦，幾乎讓人忘記了行業仍在經歷的低谷時期。據Wind資料顯示，11月21日，南向資金增持碧桂園3554。39萬股，連續8個交易日增持。截至當日收盤，港股通共持有碧桂園16。74億股，佔流通股6。85%。事實上，資本市場的嗅覺總是敏銳的，上述一系列的融資利好確有不同之處。

（資料來源：Wind）

行業危機走過一年多，外界對房地產的信心不足是全域性的關鍵。而眼下這些政策指向，已逐步從開始的“保專案”、“保交樓”，演進為“保市場主體”，更多的房地企業將在這場融資暖流中受益。

這是房地產近段時間以來在資本市場強勢回彈的重要原因。而在這一背景下，那些一直以來保持資產狀況良好、信用安全、具備經營韌性的房地產企業，將首先迎來更快的復甦。

 房企融資加速回暖

一系列融資政策的出臺，多而快，全面且精準，直指房地產企業的現金流命門，保住行業流動性。

11月8日，中國銀行間交易商協會首先發布訊息，繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具（“第二支箭”），支援包括房地產企業在內的民營企業發債融資。計劃預計可支援約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

三天後的11月11日，央行、銀保監會發布了《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”）的重磅檔案，涉及穩定房地產融資、做好保交樓金融服務、推進受困房地產企業風險處置、保障住房金融消費者合法權益、延長房地產貸款集中度以及加大住房租賃金融等六個方面。在給房企提供喘息休整空間的同時，為房企開啟新的融資通道。

緊接著11月14日，住建部等三部門聯合釋出《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支援優質房企向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保專案竣工交付所需的資金額度的30%，提升房企資金使用效率、緩解流動性風險。

這些政策的落地，也十分迅速。在交易商協會發布“第二支箭”僅兩天後，11月10日，龍湖集團的200億元儲架式註冊發行獲得受理，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。此後於15日、17日，美的置業、新城控股各自150億元儲架式中期票據，也先後獲受理。

據瞭解，在“第二支箭”支援政策框架下，碧桂園、旭輝、中梁等多家民企已著手申報第二批發行，金輝、雅居樂等民企則是在“積極準備中”。

事實上，在11月初，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，已召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。當中明確，中債增進公司將繼續加大對民企發債的支援力度，目前正在推進10餘家房企的增信發債。

隨著“第二支箭”融資隊伍的持續擴容，更多的房企地產企業還將受惠。這將進一步加速行業流動性問題的回暖。

平安證券表示，近期中央層面接連出臺“第二支箭”、金融16條、允許保函置換預售監管資金等檔案，穩信用再度加碼，房企流動性實際支援空間進一步開啟。其認為，行業融資收緊週期已經見底，需求端政策亦在不斷寬鬆，政策風向正在加速轉變。

中銀國際也指出，交易商協會發出“第二支箭”，有望直接增強和穩固優質民營房企的主體信用，有助於引導市場機構改善對民營企業的風險偏好，促進民營房企的融資修復。

 從“保專案”到“保主體”

從11月以來出臺的多個政策中，外界不難發現，這些政策所指向的物件已發生根本的改變。

克而瑞研究中心就指出，近期的一系列政策開始從“保專案不保房企”轉向“保優質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。

實際上，自去年行業流動性危機爆發以來，上層針對房地產行業出臺的救市政策不在少數。這些措施包括前期督促房企保交樓、設立紓困基金盤活資產，以及在需求端出臺換購房屋個稅減免、公積金貸款首套房貸款利率下調、首套房貸款利率階段性下調三大全國性政策。

一般而言，要想讓房地產市場平穩執行，有三個可操作性的支點：保交樓、穩需求、穩主體。

然而，前期從保交樓、穩需求兩個領域頻繁出臺的政策，仍沒能將樓市順利帶回正軌。10月，商品房銷售面積和銷售額再次跌下1億平米和1萬億元，環比下降27。9%和30。0%，同比也下降23。2%和23。7%。“金九銀十”的黃金季度，房地產銷售仍顯乏力。

這是因為，無論在資本市場，還是在需求端，作為行業主體的房地產企業，所面臨的流動性壓力，始終沒能給予投資者和購房者足夠的信心。

相對比之下，進入本月以來連續出臺的融資政策，均旨在拓寬房企的融資渠道，直抵房企流動性不足的痛點。而保住了房企的流動性，外界對行業的信心也將回歸。

申萬宏源對此也指出，“第二支箭”支援政策力度進一步加強，將有力推動優質民營房企信用恢復及融資恢復，或也標誌著保主體政策的實質性推進。

值得一提的是，當“保主體”成為政策的主要方向。那些一直以來資產狀況良好、信用安全、具備經營韌性的房地產企業，將首先加速恢復。這從資本市場也能窺知一二。如碧桂園、龍湖、新城發展、美的置業等一批較為優質的民營房企，自11月以來均實現較大漲幅。

以碧桂園為例，截至11月18日收盤價，碧桂園實現月內漲幅158。42%，領漲內房股。而在此次的11月1日-11月14日期間，碧桂園的月內漲幅更超過222%。

另一方面，當行業融資出現回暖訊號，這些行業的佼佼者，也往往是最先的受益者。此前5月以來，中債增支援發債的公司裡面，碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業、卓越集團等多家基本面尚好的民營都在名單當中。

在經營層面，當整個行業仍面臨不少專案停工停產的問題，上述房企往往還是“保交付”領域的中流砥柱。

碧桂園專案工作人員為業主辦理交房手續

今年1月-9月，碧桂園連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，交付面積逾5300萬㎡。

根據國家統計局資料，前三季度全國住宅竣工面積29595萬平方米，直接計算的話，碧桂園交付面積約佔全國18%，如果不考慮單套面積差異等因素，大體上相當於全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的房子。資料顯示，前三季度，全國每交付5套房子中，就有一套是碧桂園的房子。另外，龍湖1-10月共交付約7。5萬套品質住宅，100%實現如期交付；美的置業1至10月累計交付超5萬套。

對於碧桂園，穆迪在最新的觀點中指出，政府支援民營房企發行在岸債券的最新措施，以及幫助房企解決再融資需求的其他安排，在一定程度上可以緩解該公司的再融資壓力。該公司正在政府的支援下探索更多的中票發行，這些新票據的成功發行將進一步支援公司的流動性。

文章來源：樂居財經