簡單說一下審計案例吧！

那是我剛入職一家地產公司，第一件審計事項就是審計按揭保證金！

審計線索：多個銀行按揭保證金賬戶餘額過大，甚至多年前老小區還有大額保證金；

審計整體思路是：找出按揭保證金銀行賬戶餘額-統計所有專案（尤其老專案）的已辦產權證房和未辦產權證房源-計算應退回按揭保證金-對比篩選出應退未退金額。

結論：最終查出約3600萬的保證金該取出的，但還在賬上趴著，資金多佔用時間多則五年，少則半年。

當時企業正常貸款利息達10%，鉅額的保證金被佔用，真按10%的資金佔用成本算，僅利息佔用費就不少於1000萬元，這潛在損失夠不夠大？

所以，按揭保證金管理很重要！管理好不好？也很重要！

一、按揭保證金簡述

對很多從業人員，甚至內部審計人員來說，這業務比較偏門。

但是， 如果做過地產財務或營銷崗位，或做過專項審計，可能會了解一些。

1。用途。客戶買房想辦理銀行貸款，需要企業交納一定銀行交保證金；因為地產公司賣房子一般是預售，房子沒建就賣了，客戶貸款就需要企業做擔保，方式就是交按揭保證金。

2。每個銀行要求的保證金比例不一樣，一般是按貸款額的1%-5%比例，將錢存在保證金賬戶；也有整體算的，一共交多少錢就行；如果和銀行關係好或企業信譽好，也可以不用交保證金。

3。這裡說明下：有些房地產公司會向客戶收取保證金，這完全是不合理的，碰到這種情況，千萬不要交。

4。保證金使用期限，截止房屋不動產證（他專案權證檔案）下來後，地產公司的保證期限終結，保證金就可以盤活了。

為什麼房地產公司一直催客戶交契稅、辦理產權證，目的是解除他們的擔保責任。

如果不動產證沒辦下來，一旦有客戶不按時交月供，那銀行就直接扣取不動產公司的保證金。

相當於：客戶一旦拖欠月供，地產公司就得墊上。

二、管理要點

1.做好按揭保證金臺賬

很多地產公司都沒有這個臺賬，或者沒有相關報表。只知道賬上有多少保證金，不知道哪些該退和退多少？

臺賬彙總表含：總金額、扣取金額、應退金額（按已辦房產證的貸款數）、實退金額、餘額等專案。

臺賬明細表：要分銀行做表，含各客戶資訊和房源資訊，然後有貸款金額，各套實繳（如果是整體交的，就整體統計）、是否辦證，辦證時間等 。

這個臺賬是需要財務人員和營銷人員一塊維護的。

2.催客戶辦產權證

說明下，有效的辦理方式和手段：

（1）只要準備交房或實測面積下來，立刻催客戶補面積差，交契稅；（2）最有效的一個手段就是：不交契稅的客戶不給交房，手段雖然不太光彩，但可以促使很多自覺的客戶及時交契稅，交契稅是最難也是最關鍵的一步；（3）客戶交過契稅就跟進面籤辦證；（4）辦過證後，營銷人員及時將資訊傳財務人員；（5）財務人員與銀行對接，退返保證金。

中間每一步都要有人跟蹤，大多企業都是靠客服和財務人員自覺辦理，效率極其低下。

3.問題點

（1）缺少提前意識：

營銷人員不做臺賬，也不急著催客戶辦證，只是等交房後，才開始集中辦理；

（2）營銷和財務不交流：

財務做財務的，營銷做營銷的，出了產權證也不給財務說，財務也不知道哪些保證金可以退；

（3）缺少管理手段：

比如，不交契稅不交房，辦理契稅給禮品之類的；

（4）不關注保證金餘額：

這個是最傻的管理，相當於管理層不懂業務，不知道現金流的重要性，或不知道保證金什麼時候退，怎麼退，財務人員也裝糊塗或不操心！

三、重視審計管理

如果沒有老闆催，基本上所有公司都會存在“保證金長期未解封”的現象。

如果是做內審的朋友，可以參照本文的審計程式做一下，保證收穫頗豐！

這些錢不取出來，完全是給銀行做貢獻，真真浪費。

還有就是，可以將房屋實測、面積補差、房產證辦理、保證金退還，這一套流水業務做成統一內部管理制度。

按揭保證的緊跟業務，是非常有必要的。隨著市場形勢不好，越來越多的人經濟困難，還不上錢的人也越來越多，地產公司的法務也越來越忙，天天催債。

做好這一塊兒，好處很多，就不一一說了。

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