易簡財經

貪吃蛇，用遊戲把子上下左右控制蛇的方向，尋找吃的東西，每吃一口就能得到一定的積分，而且蛇的身子會越吃越長，身子越長玩的難度就越大，不能碰牆，不能咬到自己的身體，更不能咬自己的尾巴，等到了一定的分數，就能過關，然後繼續玩下一關。

世茂，就是這麼一條貪吃蛇。2019年，趁著一些房企危機之際，世茂開啟瘋狂抄底併購。

單單在上半年，世茂就逆道而行，斥資近200億收併購粵泰、泰禾、明發等同行手頭的專案。也因此，世茂也實現“業績大爆發”，今年前11個月銷售額達2277。33億元，挺進前十。

雖野心勃勃，卻顧此失彼。

銷售資料如此亮麗，其實世茂連負債的坑都填不滿。最新的資料雖未公佈，世茂上半年負債就已高達3047億元。

不僅如此，世茂的後端大本營也亂了陣腳，多地的房地產開發專案頻陷交房危機。

其中，廈門世茂御海墅專案本應於3月份交付的高層樓盤，至今仍有200餘戶未收房，甚至有百餘戶業主寧願“無息退房”；另外，由於未透過竣工驗收備案，合肥世茂國風專案一期正在整改，世茂則面臨著每天萬分之一的賠償成本，約每天13。33萬元。

“大手筆掃貨”讓世茂體量無比龐大，在寒冬裡往前趟去，卻像是大象走著鋼絲，步步驚心。

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逆流而上，接盤之王

2019年，世茂就像是憋了很久的購物狂突然收穫了自由，買買買個不停。

在年初的業績會上，許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。

他的確這樣做了。

世茂2019年上半年業績報顯示，報告期內，世茂新增土地60幅，總價約為788億元。而其權益計容面積達1412萬平方米，是其去年同期的1。83倍。值得注意的是，新增土儲面積中，有900萬平方米是以收併購方式獲取，佔比約70%。

以貨值來計算，2019年上半年新增的2500億貨值中，約1800億元貨值透過收併購獲取，“2019年世茂的可售貨值將超4000億元。”許世壇曾對媒體表示。

僅在廣州，今年6月，福建開發商世茂一舉拿下粵泰地產在廣州兩塊最有價值的資產，世貿天越為其中之一，另一塊是海珠太古倉的天鵝灣。

兩個樓盤位置絕佳，一個左擁老東山，右擁珠江新城CBD；另一個在沿江專案抑制開發的趨勢下，距江邊不到100米。二者都是受廣州市場矚目的豪宅。

實際上，過去幾年，世茂的拿地強度一直在不斷加大。根據申萬宏源統計，世茂的權益土地購置金額從2016年的300億飆升至2017年680億，2018年前三季度繼續購地450億元，不過世茂在2018年第四季度放緩了拿地的節奏，2019年則透過併購專案的方式增加儲備。

但這時，從行業到房企，均處於下行收縮期。

Wind資料顯示，2019年10月房企拿地194宗，總面積為1085。95萬平方米，拿地總價不足千億元，僅917。71億元。整個行業的收縮已是顯而易見。

下行期中，多數房企選擇了收縮。粵泰、泰禾等房企接連甩賣旗下專案，以求儘快回籠資金，他們所甩賣的大部分專案，都到了世茂的手中。

世茂以24。99億元從粵泰手中收購的天越公館專案目前已取得預售證，顯示其總套數為264套，總建築面積約65711㎡。為了最大限度攫取剩餘價值，該專案吹風價都到了15萬㎡。

在各大房企紛紛減緩拿地腳步的時候，世茂意圖抄底，瘋狂掃貨，一躍成為繼融創和陽光城之後的新晉“併購王”。

但這能否成為世貿晉級的階梯？

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收購一時爽，去化火葬場

風風火火奔跑的時候，世茂或許沒有擔心過，自己的資金鍊會承受巨大壓力。

根據世茂地產釋出的2019半年報，上半年世茂負債總額約3047億元，同比增長32。5%。其中，流動負債總額約2143億元，同比增長39%，非流動負債總額約903。88億元，同比增長19。12%。

債務是哪來的？財報也給出了答案——備註說明：該科目的費用增加，與自持物業投入增加有關，及購買子公司股權所致。

可見，世茂地產即便在專案併購方面動作頻頻，卻也揹負著沉重的債務壓力

與此同時，在其他地產公司逐步降低負債率時，世茂地產資產負債率卻已經連續3年走高。截至報告期末，世茂房地產資產總額約4159。37億元，資產負債率約73。25%。

財報顯示，2017年上半年至2019年上半年這三年間，世茂房地產的資產負債率分別為65。76%、68。94%和73。25%，呈持續走高態勢。

但併購的大手筆投入，給世茂的資金流帶來巨大壓力。上半年，世茂投資活動產生的現金流量額為負12億左右，較去年同期大幅增加111%。

資金承壓之時，如何將房子賣出去，變成實實在在的回款才是世茂面臨的最大問題。

世茂在廣州拿下的兩個重要專案之一，廣州天鵝灣專案二期，共花掉了世貿地產約27。8億元。位置雖好，但價格也絕對不菲。

另一個從粵泰手中接盤而來的天越專案，吹風價就到了15萬/m，十足的豪宅盤。

然而，在當前經濟下行的環境下，居民收入水平增幅緩慢，購買力同步下降，此時，豪宅並不一定能給世茂帶來很好的回報。

在銷售並不順暢的情況下，世茂地產的待售專案正源源不斷的跑步到來。這些專案，包括招拍掛得來的，也包括併購買來的。

據其2019年三季度報顯示，2019 年1-9 月，世貿地產開工面積約151 萬平方米，同比增加68%；竣工面積約44 萬平方米，同比增加16%。

這些待字閨中的房地產專案，既是世貿地產試圖藉此上位的墊腳石，也是令其倍感壓力的負擔所在。

而為了賣房，世貿地產已經出過不少荒唐事。

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虛假宣傳、捆綁銷售遍地開花

重回TOP10不是一件容易的事，但辦法總比困難多。世茂也相信是這樣。

世茂在做大銷售額的過程中，想了很多辦法。

比如，世茂在福建廈門的御海墅專案，就因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

目前，原定於2019年3月交付的廈門世茂御海墅02-1-B#，仍有200餘戶尚未交房。原因是在相關維權方面，業主沒能與世茂方面達成一致。有些業主等不起，甚至寧願“無息退房”，也要和世茂劃清界線。

糾紛之中，最主要的矛盾集中在裝修標準問題上。廈門世茂御海墅《預售方案》規定了3627元/平米裝修標準，但業主們懷疑其“以實際裝修可能不到500元/㎡的裝修交付業主，變相抬高房價，侵吞業主們近1億元資產。”

裝修質量，圖片感受一下：

這讓業主們無法接受。

除此之外，業主們還舉報稱，廈門世茂御海灣告知購房者，如繫結其世茂旗下位於石獅的某遊樂園價值38萬的天價娛樂卡，可優先選房，後遭購房者舉報，在相關部門監管下世茂退款後，又綁定價格52-59萬不等的車位銷售，以市場價來看，均價在20萬左右。銷售人員直接表示不買車位就不能買房。

在濟南，世茂璀璨悅府的業主，還奇葩地發現自己被捆綁了三萬的電商費（也可以稱之為服務費）。業主在繳納時，開發商自稱是定金。事後業主才發現這三萬實際“被揩油”，開發商相當於把營銷費用轉嫁到了購房者身上。

而在山東的另一座城市淄博，世茂金洲府捆綁車位進行銷售。世茂金洲府的置業顧問說：“我們車位必須是捆綁銷售，要想不捆綁，除非你有關係。”

此事引起當地官方關注，世茂甚至被桓臺縣房管局直接喊話：該查處查處，該查封查封！

世茂在銷售過程中的違規之舉層出不窮，但這還不是亂象的全部面貌。

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專案質量不堪一擊，賭徒可能會輸

在企業矇眼狂奔的時候，注意力都集中在怎樣賺錢上，容易忽視另一件事關企業生存的事情——質量。對於房企而言，同樣如此。隨著世茂在銷售上的發力，其房子質量問題卻接連暴露出來。

本應在11月30日交房的合肥世茂國風，因為存在工程質量、噪聲汙染等問題次引發業主維權。相關部門也未透過竣工驗收，小區整體也延期交付。

業主投訴稱，臨近交房的時候，因為下雨，可以看到小區室內牆體、地下室多處出現漏水情況。開發商並沒有完全從根源解決問題，而是隻用膩子粉簡單修補了下。

除此之外，噪音問題也依舊懸而未決。

小區由於臨近高速公路，存在嚴重的噪聲，且根據合肥市高新區環保分局檢測，噪聲汙染明顯超標。小區治理噪音汙染的措施也嚴重不到位。

11月29日晚，安徽合肥世茂國風專案一期業主收到了來自開發商的延遲交付簡訊。

據專案業主介紹，此次延遲交付涉及的，包括一期洋房18棟至35棟的450戶業主及疊墅14至20棟的52戶業主（疊墅仍餘部分房屋未售出）。合同約定若專案延期交付，開發商將承擔每天萬分之一的賠償金。

查詢合肥市發改委官網發現，延期交付所涉及的房款共計約13。33億元。故按此推算，世茂每天需賠付的延遲交付金額約為13。33萬元。

見山花園專案在合肥市發改委官網的備案資訊

這也就意味著，若世茂未能在12月31日前完成整改，專案將至多損失約413。23萬元的賠償金（未計入疊墅部分賠償成本）。

若31日前仍未能整改結束併成功交付，世茂不僅會面臨更加高昂的賠償成本，該專案的預收房款也無法在年內結算為營業收入，進而影響公司2019年的業績。

世茂入駐合肥的第一個專案，世茂翡翠首府，這最高階的產品別墅也出現了問題。今年年初不斷有業主反映，自己500萬購置的別墅質量奇差，漏水、大面積空鼓、地下車庫入戶門鎖毀壞等等眾多問題，讓裝修師傅都不敢接活。

但在2015年，宣傳口號是“要對得起客戶，對得起腳下這塊土地”。在宣傳中，這一樓盤曾被視作高品質的豪宅，然而2017年時，有業主在收房之後發現，從綠化到牆面，都沒有達到預期的標準。業主們詢問後得到的反饋是，該小區是按照集團內部最低規格的標準來做的。

同樣的質量問題還發生在福州世茂璀璨天城。今年10月份，有業主反映稱自己300萬買的新房，交房時卻發現主臥室天花板開裂，滲水長度約8米。地板滲水開裂到另外兩套單元1403和1504。同一小區內，反映出現滲水問題的業主不在少數。

如果此類事件出現在少數業主或是少數樓盤中，或許還能稱作是無心之過。然而，從濟南到淄博，再到合肥，又到廈門。由南及北跨越1700多公里的距離，世茂旗下樓盤的問題頻頻發生。

無論是捆綁銷售，還是偷工減料，無一不是在透支市場對世茂的信心。待到信心消耗殆盡，世茂的房子將更難以售出。

但此時，世茂或許沒有閒心去考慮這個問題。債務的壓力橫亙在眼前，在絕大多數房企正在收縮羽翼的時候，世茂懷揣著無比壯烈的雄心反向擴張，等待國內樓市出現回暖。

房企似乎都相信，頭部房企的成功都在於加槓桿。今年底部加槓桿抄底，明年轉暖回款大掙。曾經也有不少房企憑藉這一打法獲得了飛速增長。但在大環境改變的情況下，當前的樓市比過往更加複雜。

世茂的逆勢併購，正是在下一個巨大的賭注，賭未來幾年樓市會回暖，賭自己能夠在鋼絲上走到對岸。但既然是豪賭。既然是賭，就有輸的可能。

一旦世貿輸掉了這一賭局，世茂面對的，是高達3047億元的債務。