法律越來越注重保護每對夫妻的個人財產，這不僅是財產觀念的一種改變，也是為了避免房子這種重要的財產在離婚時面臨分割等風險，因此越來越多的人選擇在婚前便購買房屋以確保自己的個人財產不流失。但這樣做真的就萬無一失了嗎？由此引起了我們今天的話題。

小趙和小錢經人介紹認識，登記結婚。婚前小趙全款購房，並登記的自己名字，婚後一致感情不和，訴至法院請求判決離婚，小錢認為她和小趙婚後已經在房子裡共同居住多年，應當作為夫妻共同財產依法分割。眾所周知，小趙在婚前以個人財產全款買房，並在婚前辦理完過戶手續登記在自己名下，是毫無爭議屬於婚前個人財產的。小錢主張的理由是沒有任何法律依據的。那麼，排除理想狀態後，婚前全款買房又可以其他怎樣的情況呢？

NO.

1

婚前個人房產在哪些情況下可以變為夫妻共同財產？

第一種情形是贈與

：一方婚前以個人財產買房，支付了全部房款，並登記在自己名下，在婚後變更登記在雙方名下的（即加名的），該房屋應當屬於夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與，在離婚時應當作為夫妻共同財產平均分割。

這裡需要提示的是：不動產的贈與是以辦理過戶為生效要件的，也就是說房屋只有在辦理完過戶手續後才發生所有權的變動效果，因此在辦理過戶之前對方隨時可以反悔。

第二情形是財產約定：

雙方透過財產約定的方式，約定婚前個人財產變為夫妻共同財產。

舉影片開頭的例子，雖然房屋屬於小趙的婚前個人財產，但是小趙可以與小錢書面約定：其該套房屋，在婚後由小趙和小錢共同所有。由於財產約定不以辦理房屋過戶為條件，當事人可依據該財產約定主張權利，也就是說如果婚後小趙沒有為小錢辦理所有權變更手續，小錢有權以該財產約定主張其為自己辦理房屋過戶。

此外，財產約定可以在婚前，也可以在婚後，婚前所做的財產約定，到結婚的時候才能生效；反之，如果之後雙方沒有結婚，則該財產約定不產生法律效力。

第三種情況是婚後賣房再購置新房。

回到我們的案例，如果二人婚後想換一套面積較大的房屋，於是就將小趙婚前購買的房子賣了，獲得了200萬賣房款，小趙和小錢又一起填了60萬購買了一套大戶型的房子，並且登記為二人名下，那麼就是典型的由個人婚前財產轉化為了夫妻共同財產的情形，在離婚時，小趙就後來購買的這套房屋就有權以夫妻共同財產主張分割了。

需要提示的是，如果小趙有個人財產的保護意識，做好了個人財產的隔離，比如在出售婚前房產時單獨開立了一張銀行卡，把賣房的200萬打進這個賬戶，然後使用這個賬戶裡的錢款夠買婚後的新房，那麼這200萬仍然屬於小趙的個人財產。

因為根據《民法典》第一千零六十三條第一項的規定，一方的婚前財產屬於個人財產，無論是房子、存款，還是賣了房子變現的錢，都還是個人的財產，形式上的變化並不影響作為一方個人財產的性質。但是在日常的生活當中，很少有人會有這樣的意識，把婚前的個人財產與婚後作出隔離，尤其是存款，一旦發生了混同就很難在證明了。

NO.

2

婚前個人房產，婚後房屋增值部分是否屬於夫妻共同財產?

按照民法典《婚姻家庭編解釋一》第26條的規定，夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。該型別房產的增值是由於房地產市場行情的變化所造成，屬於自然增值，只是個人財產的形態變化而已，不改變婚前財產的性質。也就是說，房子在婚後價格的變化，不需要投入夫妻雙方的任何勞動，完全依靠市場價格的調整，那麼這部分增長的房價就應當認定為一方的個人財產，不屬於夫妻共同財產。

NO.

3

如果將婚前的個人房產出租，那麼獲得的租金收入是否屬於夫妻共同財產？

關於一方婚前房產，在婚後進行出租所獲租金收入，考慮到租金中勢必包含了夫妻雙方對月維護和管理的投入，因此房屋租金不能單純認定為孳息和自然增值，按照上述法律規定，應當認定為夫妻共同財產。尤其對那種夫妻一方依靠房租收益維持生計的情形，如果將一方所有的房屋婚後出租的租金收益仍然認定為個人財產，而另一方的工資、獎金收入確屬於夫妻共同財產，結果顯然是極不公平的。