購買商鋪除了要看位置，看商圈，看門頭，看商鋪的形勢，有什麼金融屬性，最終決定要你不要買的因素，只有一個，那就是價格，因為價格關乎收益率的回報時間，價格也關係到自己的腰包，承受能力，未來的承受能力等等，那麼，很多業主就想知道，開發商的商鋪定價都有哪些策略和規律，在什麼時間上購買商鋪，是最佳選擇呢？

商鋪的定價，對開發商來講，就是一個遊戲規則，利潤最大化，在利潤最大化的前提下，和購買商鋪的業主，在各個方面的周旋，不論是以租代售，還是大品牌入住，還是引入知名運營管理公司，還是返祖也好，都只是開發商手裡的一個個工具，他媽的目的很簡單，就是讓你相信他們，這個商鋪是值這麼多錢的，你下單購買，就達到他們的目的了，這到了這些底牌，購買商鋪就簡單了；

第一：社群商鋪開發商定價，都有那些策略呢？

這裡有一個認識差別，開發商認為的和購買人認為的價格有偏差，開發商理論上更多的知道一個城市的規劃，專案周邊未來會是一個什麼格局，自己樓盤的定位是什麼，他們在定價的時候，就會把這些因素糅合進去，而購買房子的業主，卻對這些一無所知；

開發商賣商鋪，特別是社群商鋪，買的都是未來的價格，也就是說，賣的是三年後的價格；

三年後，這些商鋪的真實價格，才有可能是這樣的一個價格；

但是，開發商們也許知道，也許不知道，一個城市的商業泡沫有多大，商鋪存量有多大，但是住宅配套的商鋪，基本上是合理的，開發商賣三年後的價格，也就毋庸置疑了，這個價格值不值得買，要看自己的判斷了；

商鋪一般都比較難賣，可以和開發商好好的談一下價格的優惠，還是很有必要的；

第二：商場，寫字樓，酒店這類產權式的商業房，開發商怎麼定價？

往往一個區域的成熟商業房的價格，是沒有新開發的商業房價格高的，為什麼會這樣，不合理，但是往往定價，實際售價，合同售價，都是會有很多插邊球在裡面的，這麼理解呢？

這些樓盤的定價，需要精確測算，優惠多少，標價多少，合同價怎麼寫，都是有章程的，在很多事情上可以打馬虎眼；

這裡特別提到返祖，這個事情不可信，為什麼這麼說呢？

一是前三年返祖，給你抵扣房價，這就是一個優惠，寫合同的時候，也會按照優惠後的給你寫，這怎麼叫做返祖，而叫做優惠，這種優惠是提前算計好的，這就讓人匪夷所思了吧？

二是三年後的返祖按照一個比例給你，簽訂協議，這個協議你見過嗎，怎麼承諾的，拿什麼來保障？

掰著5個手指頭算來算去，這個協議沒有保障的，可能會和你說，我們自持多大多大面積，也可以理解一方面，但是沒有保障，沒有保障就意味著是一種空話，不可信；

三是返祖比例超過8%的都是忽悠人，為什麼呢？

國內的商業環境，網購，新商業的變革，一個一個接憧而來，能說自己做到8%的收益率，那簡直是笑話，需要很雄厚的實力，萬達都不敢保證這個收益率，因為收益率一定和房子售價掛鉤，開發商能設計出這麼高的收益率，早就蠱惑親戚朋友來買了；

商業的規則就沒搞清楚，怎麼設計商業收益，對不對？

商鋪的年收益率8%的時候，年出租價格就是總房價的十二分之一，開發商設計的房價是什麼價格，和房租比例能這麼協調嗎？

還有，就是租金這麼高，做生意的人能不能承擔得起，生意的毛利率在多少才可能支撐，背後的這些商業邏輯想過沒有，稅負多重，員工工資有多重，要不要裝修，需要投資多少，回報時間多久，什麼行業，什麼樣的毛利率可以支撐這樣的支出呢？

這個時候，你就知道，產權商鋪購買了以後，回報都是一個設想，沒有實際意義，怎麼買呢？

本期關鍵詞「商鋪價格」

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