整個照母山，論體量，約克郡最大，論數量，恆大最牛，它分別有恆大照母山、恆大世紀城、恆大御府，今天我們先來解讀一下恆大世紀城。

市場情況

目前在售房源160套，從2018年至今一共成交45套，其中12套是近90天成交，世紀城新房銷售在去年才接近尾聲，二手房成交量受到衝擊也是有原因的。

1、

之前二手房房源只有一期，一期位置和環境都不如三期和南地塊。

2、

新房受到限價原因，價格倒掛，價效比更高。

但隨著新房清盤，位置更好的三期加入了二手市場，近段時間銷量有明顯上升，所以接下來會重點介紹三期。

（圖片源於貝殼網）

今日測評樓盤：恆大世紀城

專案位置：重慶市渝北區湖紅路56號

主力戶型：高層79-139㎡

裝修情況：精裝

價格區間：均價16700元/㎡

物業費用：2。8元/m²/月（恆大金碧物業）

容 積 率：2。5

綠 化 率：30%

接房時間：視組團而定

專案概況

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恆大世紀城總佔地394畝，總建築體量90萬，業態涵蓋精裝高層、清水洋房、社群商業。

一共有3個地塊，目前新房一期3、4、5三棟樓還沒有銷售，據說因為紅線問題銷售時間還是未知數，三期也還有9棟沒有接房，南地塊和北地塊均沒有接房。

世紀城二手房目前可以上市交易的一共只有8棟樓，分別是一期的6、7號樓，三期的84、85、86、87、88、89號樓。

（圖片源於網路）

目前商業：

集中商業：約克郡的光環購物中心距離本樓盤1。4公里。

社群商業：生活配套業態較少，有很多汽車美容和建材類業態，更多的餐飲、購物還是集中在旁邊的世茂茂悅府底商。

銷售中心後期會作為商業使用，規劃有超市和培訓中心。

一期小區配有多功能會所，設定了茶室、紅酒吧、健身房、恆溫游泳池，雖然也是要消費的，但是在家樓下就有健身房和恆溫游泳池，對愛健身的人還是非常有吸引力的。

目前交通：

離軌道5號線重光站1。4公里、離公交站約克郡站1公里，距離都是以3期大門為起點，一期跟三期相差700米，是“懶陽坡”，步行需要增加11分鐘左右。

（圖片源於百度地圖）

配套學區：

在照母山前兩篇二手房評樓中都提到了西南大學附中，這次就簡單盤點了一下可以就讀的樓盤。

目前據可查資訊顯示，西大附中是作為博雅小學和人民小學的對口學校，所以現在劃片區就讀這兩所小學的專案是可以就讀西大附中的。

（圖片源於網路）

人民小學：約克郡。

博雅小學：世茂茂悅府、恆大世紀城、金科時代中心、北大資源博雅、洋豐聖喬維斯、康橋融府、湖霞郡、恆大御府（在售新房）。

據目前查到的資訊，以上小區都可以就讀西南大學附中。

（圖片源於網路）

世紀城現在劃片區的是博雅小學、星辰中中學，西南大學附中預計今年9月開始招生，開學後世紀城劃片區的中學將會改為西南大學附中，也能算是學區房了，人民小學的指標會在2023年到期，世紀城與人民小學就一街之隔，就看後期能不能有人民小學持續加持了。

社群打造呈現

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三期目前還有9棟樓沒有接房，所以小區綠化環境不完整，從大門進來就能看到一排圍擋，圍擋內的就是還沒有接房的部分，但現狀也不會維持太久，未接房部分計劃今年6月份就會接房。

（現場拍攝）

已經接房部分可以看到，小區綠化還是不錯的，園林有設計感，維護的也比較好，再加上三期是才滿兩年剛開始可以交易，不但樓齡很新，樹木有了兩年的生長週期看起來也比剛接房是更茂盛。

（現場拍攝）

三期跟一期之間有明顯高差，所以在小區內可以看見較高的堡坎，這點讓小區的環境看起來有一點打折，所以園林在設計時就在堡坎前面栽種了綠植，從視覺上進行了軟化，但要想用樹木完全遮擋還是需要較長的時間的。

（現場拍攝）

因為三期與一期的高差，所以修建了樓梯來聯通兩個小區，樓梯接近4層樓左右，上下通行還是比較累的，據說後期會修建電梯，但現在還沒有看見修建的痕跡。

（現場拍攝）

綜合來講小區環境是不錯的，等剩餘的樓棟接房後，小區總體環境會舒適。

在售主力戶型

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主要房型和麵積段：

2房面積段：79-85㎡

3房面積段：89-127㎡

4房面積段：139㎡

目前市場還是以3房為主，功能更完善，所以我們就選了一套3房的戶型來點評一下。

（圖片源於貝殼網）

優勢：

1、戶型方正、動靜分割槽，增加了居住的私密性和舒適度。

2、衛生間有乾溼分割槽，居家環境更加乾淨整潔。

缺點：

1、入戶沒有玄關，不但私密性不好，講究風水的也比較忌諱。

2、臥室C進門部分面積比較浪費。

精裝情況：

裝修風格是一貫的“土豪”風格，水晶燈，電視牆風格也不是下年輕人喜歡的。

（圖片來源於貝殼網）

裝修升級後，廚房和衛生間看起來確實比以前好看很多，五金件等質量看起來也還不錯。

（圖片來源於貝殼網）

（圖片來源於貝殼網）

裝修部分就不給太多意見了，風格喜好因人而異，只是看房時要多注意細節，因為是批次裝修，細節的好壞每家不太一樣。

主要賣點梳理

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1、小區品質

樓齡新，小區品相也不錯，基本就是現房新盤，周邊配套，房屋細節都能眼見為實，又能享受全新房的品質。

一期與二期之間雖然有高差，但小區內部相對平坦，中庭綠化完整，不管是視覺效果還是活動空間都更加舒適。

2、價效比

以周邊清水房價格買世紀城精裝修，價效比高，戶型面積段選擇多，及適合剛需也適合首改。

3、精裝修優勢

新樓盤一般入住至少5年內，都會受到其他業主裝修帶來的噪音困擾，選擇全小區精裝房可以很好的避免這一點。

買精裝修的二手房，開發商統一裝修比業主自己裝修的更靠譜，後期出現任何問題可以找物業和開放商進行維護，還可以避開一些“串串房”，如果自己特別有經驗可以分辨的除外。

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客觀不足之處

1、裝修風格

高層全部精裝修，如果不喜歡恆大一貫“土豪”風的也沒有清水可以選擇，風格固化，如果不接受現在的裝修風格就只有放棄這個專案。

2、天生劣勢

專案三面臨路，兩面是上坡路，一面是金山大道主幹道，勢必會受到噪音的干擾，特別是面朝公路的房源。

3、流通性

朝堡坎低樓層視線和採光都會受到影響，後期交易流通性也會比較差。

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S姐建議

照母山精裝修專案只有萬科和恆大，世紀城比起萬科和恆大照母山商業交通更加方便，又有學區加持，如果選擇精裝修世紀城是個不錯的選擇。

一期與三期相比較更建議購買三期，三期出行更加方便，有全中庭景觀，小區環境更舒適。

雖然一期相對價格會低些，但是後期再交易流通性不強。

對於自住而言：

在照母山區域內位置也還不錯，雖然不如博雅和汀蘭核心，相差1公里的距離也還可以接受，樓齡和小區品質都比較好，價效比也比較高，再加上學區，綜合下來是個不錯的選擇。

對於投資而言：

增值需要地段和稀缺資源的支撐，世紀城在這兩方面都不佔太大的優勢，品牌開放商和優秀的物業可以起到保值的作用，可以跟著大市場水漲船高，想要一枝獨秀是比較難的，等劃入人民小學學區存在賭博性質，需要慎重考慮。

樓盤評分

價格：☆☆☆

地段：☆☆☆

交通：☆☆☆

配套：☆☆☆

物業水平：☆☆☆

投資價值投資：☆☆☆

居住舒適度評分：☆☆☆

綜合評分：3分（5分為滿分）

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