□ 本報記者 徐偉倫

□ 本報通訊員 張麗君

業主購買樓盤底層作為商業用途，但開發商卻在底商所在樓宇間的空地加建圍欄，導致行人無法直接進入底商購物。底商業主認為，開發商在業主購房後未經法定程式即自行加建小區圍欄的行為構成妨害，遂將開發商、物業公司訴至法院。近日，北京市第一中級人民法院對此案二審後，認定開發商自行加建小區圍欄的行為構成妨害，改判開發商拆除部分圍欄並留門。

2010年9月，張某購買案涉房屋，房屋用途為商業。該小區分兩部分，一部分為案涉底商所在樓宇和西側的樓宇，另一部分是六層住宅建築，兩者之間有一條通道供行人通行。2018年8月，開發商在北側小區前院地以南及兩側加建圍欄，並設有行人通行的小門若干，後開發商移交給物業公司管理。經勘驗，案涉底商門前至圍欄約為6。8米。2022年3月，物業公司在圍欄處放置了三組快遞櫃。

一審法院經審理認為，開發商加建圍欄後，案涉底商所在的北側小區內部設定的道路及出入口，並未影響張某的正常通行，且未對案涉底商的字號及廣告宣傳產生遮擋。因此，張某以加建圍欄妨害其出行和經營為由要求拆除的依據不足，故判決駁回了張某的訴訟請求。

張某不服，向北京一中院提出上訴，主張開發商加建圍欄在其購房後，且未經法定程式，案涉房屋是底商，加建圍欄後，南側小區的居民無法直接進入底商，影響其經營，請求拆除圍欄或留一個可供行人通行不上鎖的門。

北京一中院審理後認為，業主在決定是否購買底商房屋時，出於方便經營的目的，會考慮小區通行是否便利、周圍環境是否有利於經營等因素。在張某購房時，案涉小區北側有可供車輛和行人通行的大門，該大門正對的小區南側，亦有與南側小區相通的道路可供行人通行，方便南側小區居民進入北側小區，這些因素會影響業主對底商房屋價值及經營效益的判斷，進而影響到業主購買房屋的決策。開發商加建圍欄後，阻斷了本來可以通行的道路，勢必會影響到相關底商的正常經營，與業主當初購房時的環境相比發生了較大變化。相關證據無法證明開發商加建圍欄等行為經過法定程式，也無法看出是應業主所需。

此外，二審法院認為，開發商和物業公司在建設和管理小區時，要綜合考量小區歷史、現狀和業主多方面的需求，應以不損害相關業主利益為原則。張某作為小區業主之一，對有利於小區整體利益的安排亦負有一定的容忍義務。

據此，法院基於方便小區管理與兼顧業主利益相結合的原則，最終依法改判開發商將加建的圍欄及底部水泥臺部分拆除，在拆除位置建一可供行人通行、不設定門禁、寬度不少於1米、高度不低於2米的門並鋪設坡道。因物業公司在二審期間在訴爭地點放置快遞櫃的行為影響了判決結果的執行，故法院認定物業公司負有將快遞櫃移走的義務，並對開發商所負履行義務給予必要配合。

改建設施應考慮各方需求並經法定程式

法官庭後表示，民法典規定，改建、重建建築物及其附屬設施以及改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應由業主共同決定。

排除妨礙請求權旨在除去物權人行權的障礙或侵害，恢復物權的完滿狀態，只要相對人阻礙或危及物權人的權利，權利人均可以要求行為人排除妨礙。相對人對妨害或可能妨害有無主觀上之故意或重大過失，不影響權利人對其提出排除妨害或者消除危險的請求，但是妨害或可能妨害須和相對人有事實上的牽連。本案中，開發商在底商業主購房後未經法定程式自行加建圍欄的行為，影響了底商的經營，構成妨害，底商業主有權據此請求其排除妨害。

從開發商、物業公司的角度分析，雖然用圍欄將小區封閉方便了管理，相對增強了安全性，但亦應依據法律的規定經法定程式後方可實施此類行為，並應將業主利益放在首位，基於方便小區管理與兼顧業主利益相結合的原則，考慮到小區業主的多方面需求、小區的歷史和現狀作出決斷，不宜“一堵了之”。

從底商業主的角度來說，雖然其購買的是商業用房，付出的經濟成本更高，交納的物業費也更高，但作為小區業主之一，對有利於小區整體利益的安排亦負有一定的容忍義務。法院也正是綜合考量了這些因素，依據現行法律規定，作出了最終裁判。

法官指出，涉及小區糾紛時，無論是小區事務的決策者還是管理者、服務者，在作出相關決策、實施相關行為時，均應充分考慮廣大業主的利益，以不損害業主利益為前提。社會經濟的發展和百姓的生活均需要一個開放的空間，封閉小區確實對於管理者是方便的、簡單的、節約成本的一種方式，但這種方式可能會在一定程度上給業主的生活造成了不便，甚至會損害相關業主的利益，讓百姓安居樂業、各方和諧共存是我們共同追尋的目標。（徐偉倫 張麗君）