即將到來的福州年度第二輪集中供地土拍當中，大城南區域將供應分佈金山奧體、白湖北園等區域的多幅優質地塊，看點頗多。

其中，奧體北側宅地起始價相較上輪下調2。78億，起始樓面價更是下調約2060元/平；東昇舊廠房超百畝宅地被分割為兩幅地塊出讓；更有傳稱將建設福州SM廣場的白湖北園商服用地時隔將近半年後重新登場。今天，我們結合地塊航拍圖以及全景VR視角，深入剖析它們的價值。

  海峽奧體中心北側宅地

  起始價下調2.78億後再次上架

宗地2022-19號（倉山霞境新城東南側出讓地），出讓面積56232平（約84。35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1。0-2。4，建築密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價17。53億、最高限價20。15億，起始樓面價約12989。34元/平。建築高度50米及以下，其中住宅建築高度不低於21米，且需滿足義序機場限高要求。商業商務建築面積不少於24000平，不超過25000平。應符合綠色建築標準，全裝修比例應達到60%以上。地塊西南角沿金榕南路建設2棟商貿樓（總建築面積不少於2萬平方米）及120個地下停車位，無償移交給福州市人民政府指定單位。無償移交的商貿樓及地下停車位由受讓人按3800元/平方米建安成本開具發票給福州市人民政府指定單位，地下停車位面積按平均35平方米/個計算。商品住宅銷售指導均價為31000元/平方米。

這幅地塊形狀非常方正，且體量較大，達到84。35畝，南、北、西三側周邊都建有道路，未來開發條件十分優秀。

地理位置上來看，地塊位於倉山區海峽奧體中心周邊，享有建新南路、奧體路、盤嶼路等道路組成的便捷路網，同時還有地鐵5號線的加持，交通出行十分便利。

地塊緊鄰飛鳳山奧體公園，人居環境得以保證。商業方面則有陽光天地，還有馮宅中學、馮宅小學等一批學校分佈區域周邊。

該地塊曾於2021年福州第四輪土拍、2022年福州第一輪土拍兩度亮相，但最後都因地塊出讓指標規劃調整，取消了出讓計劃。對比來看，該地塊首次起拍價為22。39億，商品住宅銷售指導均價3。2萬/平；第二次起拍價20。31億，商品住宅銷售指導均價29500元/平；而本次起拍價則下調至17。53億，商品住宅銷售指導均價則回升至3。1萬/平。在起拍價、起始樓面價下調的情況下，提高了未來的銷售指導價，留給開發商的利潤空間更多。

同時，對比專案周邊陽光城、融僑、萬科等房企的專案3。0-3。7萬/平的均價來看，3。1萬的官方指導價也對市場有著足夠的吸引力。

東昇舊廠房超百畝宅地

  分割為兩幅地塊進行出讓

宗地2022-22號（倉山東昇舊廠房出讓地塊二），出讓面積39376平（約59。06畝），用途為住宅、商服用地，容積率1。0-2。0，建築密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價12。24億、最高限價14。07億，起始樓面價約15542。46元/平。建築高度50米及以下，其中住宅建築高度不低於21米，且需滿足義序機場限高要求。商業面積不超過4000平。須建設商貿樓建築面積4000平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購，回購商貿樓配套地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價下浮10%確定；須建設建築面積不低於1300平方米的社群綜合服務中心（含長者食堂）1處，由倉山區人民政府指定單位按照6825元/平方米回購。商品住宅銷售指導均價為29500元/平方米。

宗地2022-23號（倉山東昇舊廠房出讓地塊一），出讓面積28338平（約42。51畝），用途為住宅、商服用地，容積率1。0-2。0，建築密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價7。66億、最高限價8。8億，起始樓面價約13515。42元/平。建築高度50米及以下，其中住宅建築高度不低於21米，且需滿足義序機場限高要求。商業面積不超過5500平。須建設商貿樓建築面積5500平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購；回購商貿樓配套地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價下浮10%確定。商品住宅銷售指導均價為29500元/平方米。

這兩幅地塊同樣也是福州土拍市場的老面孔了，即為上一輪土拍中的宗地2022-03號地塊。當時這兩幅地塊為一塊整體進行出讓，總面積106。45畝，起始價22。11億，起始樓面價15578。10元/平。

由於超過22億的起始價格，不少開發商在目前的市場環境下難以有充足的資金將地塊收入囊中，導致該地塊最終不得不取消出讓。而本次土拍將地塊拆分為兩幅後重新上架，單幅地塊價格下調了不少，有利於地塊順利出讓。

從地塊的地理位置上來看，該地塊近靠白湖亭萬達，周邊有二環路、連江南路、南臺路、則徐大道等路網以及地鐵1號線、濱海快線（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。同時，白湖亭萬達、中駿世界城、大東海商業等一批綜合體將合力形成未來福州城區最大的商業區域，地塊西南側不遠處還有高蓋山公園，也大幅提升了該區域整體人居環境。

目前，該區域範圍內已有融創、融信、大東海、融僑、國貿、中駿等一批實力開發商打造的專案，且周邊的專案去化情況整體來看也算是福州市區的中上游水平。該區域內新盤專案在售價格約在2。3-3。2萬元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御園等為代表的二手住宅專案價格約在2。3-2。5萬/平的水平。

 白湖北園商服用地時隔近半年返場

  SM廣場能否順利落址？

宗地2022-30號（倉山白湖北園片區出讓地塊五），出讓面積58130平（約87。2畝），用途為商服用地，容積率1。0-2。3，建築密度60%以下，綠地率21%及以上，起始價7。12億，起始樓面價約5325。40元/平。建築高度50米及以下。由競得人全部自持經營，不得分割轉讓；地塊涉及1株二級保護古榕樹［編號：閩A00631（倉山）］，應原址保護，並滿足《福州市城市古樹名木保護管理辦法》相關要求，具體古樹保護方案應徵求市園林中心意見。

地理位置上來看，該地塊地處南二環路與則徐大道交匯處，周邊有二環路、連江南路、南臺路、則徐大道等路網以及地鐵1號線、濱海快線（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。同時，根據出讓公告要求：該地塊專案由競得人全部自持經營，不得分割轉讓。另還需對地塊內古樹進行相應保護措施。

值得一提的是，該地塊即是被坊間盛傳的福州倉山SM廣場擬選址地塊。2021年12月的第四輪土拍當中，該地塊就已宗地2021-76號的身份亮相，更是有網傳訊息稱SM集團已報名地塊競買，但在臨近拍賣前突然宣佈取消了地塊出讓計劃。本次時隔近半年再次返場，SM廣場能否順利落址，亦或是會否有競買人下場爭奪，成為本次土拍的一大看點。

本次土拍各地塊的航拍全景已經發布，大家可以長按掃描下方二維碼，或點選文末左下角【檢視原文】，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！

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文章來源：樂居買房