帶錯樓、交錯房，交房烏龍幾時休。

裝錯修、敲錯牆，直把別家做我家。

“小錘40，大錘80”的歡樂小品在現實生活中悲情色彩更加濃厚，雙方當事人在言語交鋒時更顯糟心。

大家可能會疑惑自己的房子難道還會不認識嗎？前幾天某神盤驚現交付鬧劇，業主進錯了家門收錯了房。我們以“裝修錯誤”為關鍵詞在裁判文書網上進行案例檢索，發現交房錯誤、裝修錯誤的原因千奇百怪，只有你想不到，沒有它發生不了。

在集中交房時，不少業主的全程感受就是簽字、交錢、再簽字、再交錢、拿鑰匙、去看房。讓我們先梳理一下集中交房流程，看一下鑰匙是怎麼到業主的手裡的。

現在蘇州的房地產公司在集中交房過程中普遍採取的是上述流程，在業主結清房款、繳清各種費用後由工作人員帶領看房，移交鑰匙。服務比較好的物業公司，為了提升服務品質，在看房之後往往會為已經收房卻未入住的業主提供鑰匙保管服務，以防不時之需。在看房-移交鑰匙-保管鑰匙-再次交還鑰匙的過程中，每個環節都容易出現錯誤，都存在著業主“找不到家”的情形。

讓我們先看一下現實生活中的四個烏龍案，來判斷一下，每個主體都應怎樣為自己的錯誤買單。

一、交房過程中，房地產公司交錯鑰匙。

原告購買龍泉1號1單元24層1號房

，在交房過程中，房地產公司未認真核對，錯將1單元24層1號房交成1單元24層8號房的鑰匙

。原告在拿到鑰匙後開始裝修，裝修過程中8號房所有人何某發現原告裝錯房屋，要求停止裝修，何某在後續過程中對原告裝修的部分進行了使用。原告起訴地產公司、何某要求賠償裝修款。

二、驗房過程中，物業公司工作人員交錯鑰匙。

畢某購買文化新都D4棟2-2-2號房屋，

在交房時物業公司代理地產公司負責將房屋交給畢某

，在驗收時，畢某用鑰匙開啟左側房屋房門時未開啟，物業公司去開右側房門時，門鎖開啟。負責驗收的物業工作人員要求畢某去物業換取房門鑰匙，

物業將2-2-1的鑰匙交給了畢某

。畢某對房屋進行了裝修，裝修過程中譚某告知畢某裝修錯誤，畢某將房產公司、物業公司訴至法院，要求承擔裝修損失、誤工費。

三、物業公司將門牌號貼錯。

原告何某購買陽光花園B棟1-22-7商品房，在交房過程中在物業工作人員的帶領下查驗房屋時發現該房屋的門牌號為1-22-4，何某向工作人員提出質疑後，

物業人員表示因為工作失誤將門牌號貼錯了

，並由貼有22-7號的鑰匙打開了22-4門牌的房門，何某出於對物業人員的信任接收了房屋鑰匙，並進行了裝修。在裝修過程中，物業告知何某該房屋為宋某所有，要求停止裝修。協調不成，何某將房產公司、物業公司一起訴至法院，要求交付正確房屋、支付違約金、賠償裝修損失費用、房屋租賃損失等。

四、保管鑰匙時，物業公司未盡到審查義務將鑰匙交給了其他業主。

原告購買301室房屋，將鑰匙放置物業公司保管。被告購買302室房屋，在裝修過程中裝修公司至物業拿取鑰匙，

物業公司在未告知並經原告同意的情況下，未經稽核將原告放置其處保管的301室備用鑰匙交給了裝修公司

。裝修過程中原告發現自己的房屋被裝修，將裝修公司、物業公司、302室業主訴至法院，要求賠償房屋損失、誤工費、水電費、房屋空置損失、物業管理費等。

對於以上情形，我們要

釐清購房人、房產公司、物業公司在烏龍事件中擔任的角色，梳理不同主體之間的法律關係

。

一、房地產公司與業主之間簽訂了房屋買賣合同，房地產公司負有交付合格房屋的義 務。

對於房地產公司來說，作為房屋的出賣者，清楚房屋的出售情況，應按照合同約定履行房屋交付義務，保障交付的房屋不具有權利瑕疵。但在案例一、二里，在實際交付過程中地產公司交付鑰匙時，卻出現工作疏忽導致交付了其他人所有的房屋，未盡到必要的注意審查義務和認真核對，導致鑰匙交付錯誤，應對錯誤裝修的購房人遭受的損失承擔違約責任。在案例三中，房地產公司沒有安裝標註該樓內各房屋的門牌號及明示門牌的順位標註，亦存在著交付瑕疵。所以在這幾個案例中法院均酌定房地產公司承擔70%的責任。

二、在交付過程中，物業公司與房地產公司之間簽訂了委託合同，雙方存在著代理法律關係。

在案例二、三中房地產公司委託物業公司履行協助收房、移交鑰匙的義務，此時，房地產公司為被代理人，物業公司為代理人，雙方存在著代理與被代理的關係。

根據民法典第一百六十二條規定：代理人在代理許可權內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。

物業公司在代理房地產公司向購房人交付房屋時，沒有盡到應盡的義務，錯將他人房屋交付導致購房人裝修錯誤，對購房人產生的損失應當由房地產公司承擔。

至於帶看房的工作人員，其帶領購房人驗收房屋、交付房屋鑰匙的行為系職務行為，因其失誤給購房人造成的損失，應由所在公司承擔。

三、物業公司在履行保管義務時，其與業主之間存在保管關係。

在案例四中，業主在收房之後將房屋鑰匙交由物業保管，二者之間形成保管關係。根據民法典第八百九十五、八百九十七條的規定，保管人不得使用或者許可第三人使用保管物。保管期內，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔賠償責任。物業公司作為301室鑰匙的保管人，未徵得房屋所有人的同意將鑰匙交給他人，違反了保管人的法定義務，故法院根據實際情況酌定物業公司承擔30%的侵權責任。

對於此類案件中裝修錯誤的購房人來說，在簽訂房屋買賣合同和交易過程中，作為具有完全民事行為能力人的成年人，在領到鑰匙後未與合同載明的房號認真核對，在裝修過程中亦未盡到謹慎的注意義務，最終導致裝修錯誤，其自身存在一定的過錯，法院一般視情況酌定裝修錯誤的購房人自行承擔30%的責任。

買房是大事，收房是開心事，為了避免出現收錯房的汙糟事，本所律師

溫馨提示

如下：

一、對於房地產公司來說

1、交房前需對交付條件進行嚴格自查，針對存在變更設計規劃的情形準備應對預案；對照國家強制性規範對房屋質量進行自查，做好小區綠化、植被的查驗和養護；對合同、樓書、廣告進行復查，針對銷售承諾做出應對預案。

2、在集中交付時，合理設定交房方案，設立房屋交付工作小組，明確人員和職責。並做好相關培訓，統一操作、說辭和應對程式。同時設定交房流程應急預案，設立應急小組。

3、遇到問題後，及時安撫購房人情緒，積極應對處理。

4、另外，為了避免出現交付錯誤鑰匙情形的出現，可考慮減少機械鑰匙的使用，品質升級，統一使用智慧鎖。

二、對於物業公司來說

1、在集中交付時，做好相關培訓，統一操作、說辭和應對程式。

2、在辦理交接手續時，嚴格按照公司流程辦理交接，盡到謹慎稽核義務。

3、在發生爭議時，提前介入，積極配合協商處理。

三、對於業主來說

1、在交付時，認真核對商品房買賣合同附件的附圖與實際交房是否一致，關注房號、面積、層高等基本要素。

2、在與物業交接手續時，嚴格按照物業公司流程記錄交接過程，核對房號、鑰匙等資訊。

3、在簽訂裝修合同時，與裝修公司明確約定裝修地點，保留相關收據和發票。

4、在發現裝修錯誤時，及時停止並做好現場保護，聯絡物業公司和房屋所有人，積極協商，避免損失的進一步擴大。

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