近日，港龍中國地產集團有限公司（6968。HK）披露1月未經稽核運營資料，實現合同銷售額14億元，同比下降55。41%，盈利能力受到質疑。

連續下滑的銷售額

具體來看，2022年1月公司及其附屬公司，連同合營、聯營公司單月共實現合同銷售金額約人民幣14。002億元。

根據財報資料，港龍中國地產2021年1月單月共實現合同銷售金額約31。400億元，按此計算，今年1月份合同銷售金額同比下降55。41%。

中指研究院資料顯示，港龍中國地產1月銷售額位列國內房企銷售額的前100名。該機構表示，1月國內房企TOP100銷售額均值為61。8億元，同比下降23。1%。

可以看出，雖然該公司進入了TOP100佇列，但銷售表現並不樂觀。

實際上，港龍中國地產“開局不利”的情況並非偶然，此前定下的2021年小叔目標公司也沒能完成。

在2020年度業績溝通會上，港龍中國地產表示，2021年公司銷售目標要增長10%。根據財務報告，2020年度公司實現銷售額313。84億元，同比增加20%，所以其2021年銷的售目標約為345億元。

然而，從該公司釋出的2021年全年未經稽核營運資料來看，港龍中國地產共實現合同銷售金額約300。41億元，同比下降約4。1%，按此計算僅完成年銷售目標的87。08%。

激進擴張的背後

作為一家距離“千億銷售規模”尚有大段距離的中小型房企，港龍中國地產追求規模擴張的野心卻不小。

2020年7月，港龍中國地產成功登入資本市場。那一年公司在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川共購入21塊地，合計471萬平方米，總拿地金額211。5億元，約合2020年合約銷售金額的六成，其中不乏高溢價地塊。

2021年上半年，港龍中國地產購入7宗土地，土儲面積約為1075萬平方米。總地價為43。29億元，但其中有5宗地塊的權益佔比低於50％。

為了追求銷售規模，港龍中國地產似乎只能捨棄權益比，淨利潤也因此受到了影響。

2021年上半年，港龍中國地產權益佔比大幅至39。87％；少數股東權益則同比激增577。27％，佔比由2020年上半年的17。67％上升至60。13％。

由此，去年上半年，該公司實現歸母淨利潤1。57億元，較上年同期的4。72億元下降66。77％；非控股權益應占淨利潤則由2020年同期的-1。51億元大幅上升295。80％至2。96億元。

這也就是說，港龍中國地產本來對大規模拿地以此擴大銷售規模充滿了期待，最後卻只賺到了“辛苦錢”，而少數股東成了“最後贏家”。

暗存債務風險？

賺錢不易的同時，港龍中國地產還承擔了不小的償債壓力。

上市後不久，港龍中國地產就開始發債了，2020年11月該公司與購買方國泰君安國際、招銀國際、新城晉峰、中薇金融等達成了融資協議，於2020年12月初上市，涉及融資資金1。5億美元，年利率13。5%，2021年12月1日到期。

沒想到在到期前夕，港龍中國地產釋出公告稱，要對公司2021年到期13。5%的美元債進行“交換要約”，以及建議發行新優先票據融資。

簡單來說就是債權人接受港龍中國地產的要約，用新美元債置換即將到期的美元票據，希望債券投資人繼續持有。

同時，根據財報資料，截至2021年上半年，港龍中國地產有息債務總額約87。25億元，其中，一年內到期的短期借款規模高達38。97億元，但其賬面上的現金及現金等價物只有30。92億元，無法完全覆蓋短期借款。

雖然同期扣除合約負債後的資產負債比率下降至68%，但這一資料離70%紅線依然較近。風險到底距離港龍中國地產有多遠還需觀望其整體的財務表現。