聽到有人將房地產判為“風險資產”的時候，我是非常吃驚的。

什麼叫風險資產？

詞條上是這樣解釋的：風險資產（Risk assets）指商業銀行及非銀行金融機構資產結構中，未來收益率不確定且可能招致損失的那部分高風險資產，如股票和衍生金融產品。

從來沒有金融機構會把打了折的住宅抵押品，視為“風險資產”。因為歷史上的每一個樓災，如果發生在住宅，其實都波動率很小，而且不動產的損失，絕不會超過100%，與衍生品截然不同。

如果把老百姓手裡的一兩套房叫做“風險資產”，或者判為收房產稅之後“活不下去，暴跌必拋”的資產，竊以為是販賣焦慮了。

01

B的危機在槓桿率

那麼，為什麼從事不動產開發的房企，會出現很大風險呢？

我剛踏入地產圈的時候，有個老法師上課，講到過房地產。他說，房地產是什麼呢，就是你拿了一塊很小的地皮開發了幾套房，也許你賺了一套房。嚐到甜頭後，又拿了一塊更大一點的地皮開發了一棟樓，而後賺了一層樓。旋即一發不可收，也許開發了十棟樓，賺了一棟樓。再開發了10個樓盤，賺了一兩個樓盤。膽子越來越大，槓桿也越來越大……

再後來呢？我傻傻地問。

再後來就是一場危機，把賺的錢全部都擦掉。老法師這麼說。

那一天下午的授課場景，至今仍歷歷在目。

回過頭來看，這場房地產危機中出險的公司，幾乎個個都符合這個邏輯。

做房地產哪有不用槓桿的？都是槓桿惹的禍。

用槓桿沒關係，用高槓杆也沒關係，關鍵是在2008、2009年用高槓杆，還是在2020、2021用高槓杆。是在上海用高槓杆，還是把高槓杆一直用到五線城市。

地產開發商用了高槓杆，金融機構借了很多錢給地產開發商，所以突然停下來的時候，B（企業）的危機就來了：開發了100個樓盤，本來想賺它一二十個盤，現在發現沒錢，哪個工地都轉不動，半拉子工程又沒人肯接手。聲譽不好了，誰都不要他家的房，現金流斷了。

那麼，銀行放給開發商的貸款，是不是風險資產？我的回答是：也未必。因為銀行一般都有房地產抵押物，這些抵押物往往還有折扣率，不會全損的。舉個例子，上海銀行給寶能借了很多錢，寶能還有個盤在徐匯濱江叫寶能公館。我有足夠的理由相信，上海銀行不會貸款全損，寶能公館也不會一錢不值。

02

C的風險在炒房

按照現在風險自擔、企業自救的邏輯，所有大地產商的上下游配套企業經營風險，應當是企業自行吸收的：誰讓你和不謹慎的開發商做了不謹慎的合作呢。

但是這些地產商已經賣出去的專案，還是在想方設法保竣工、保交樓。付了錢拿不到房，這個事，現在地方和經營主體在聯袂想辦法解決。

在市場秩序比較正常的上海，一批批新盤在上市，每月二手房交易也有萬套以上，這些交易中的一二手房，會不會有“風險資產”？如果按照風險資產的本來定義，那是沒有的。因為真是風險資產，銀行就不會放個人住房貸款，還要房貸降息鼓勵首置了。

但是房價一分錢都不能跌、永遠只能漲，這個認知也是錯誤的。畢竟，某些房沒有金融功能，也不太可能提升租金，現在入手這些房，未必三五年後會賺到錢。

如果一定要說風險的話，作為C端的個人，用了太大的槓桿，結果收入不保，還貸無門。

還有，借用了他人的名義，並使用了高槓杆，結果出現與預計不同的階段走勢，博倒掛的如意算盤落空。

不能把炒房客面臨的風險，變成是住宅不動產有風險，甚至是所有樓市有風險。沒有落子在人口流失、產業流失的“鶴崗化城市”，肆意誇大不動產的風險，是不恰當的，

有點販賣焦慮了。

這年頭，販賣焦慮的目的無非是兩個：要麼想搭訕顧客，要麼想尋求流量。

03

風險多出在衍生品

為什麼金融界公認的風險資產，往往出在股票和衍生品交易中？說白了，就是價格可能大幅波動，甚至接近清零，而且還會出現意想不到的倒賠這種極端場景。舉個例子，在歐洲天然氣非常緊俏的時候，期貨市場上卻出現了負價格的合約交割。在石油價格堅挺的時候，也出現過負價格的合約交割。平不了倉，一兩個合約出險，可以把一個幾百年積累下來的金融機構整體拖下水，這才叫“風險資產”。

對於國內正常經營的銀行而言，放出去了貸款，打折拿到了抵押品，也談不上風險資產，最多是流動性有點緊張，不動產有點貶值而已。

正常買房的老百姓，付出去首付款，借到了銀行貸款，只要月月可以付清房貸，房價的波動小於首付的百分比，資產就在那裡，也談不上風險資產。從國際大都市的不動產價格變化看，不管採取什麼住房制度，幾乎所有城市波動幅度都不大，價格回撥10-20%，就算得上一輪“樓災”了。

所以，

我特別不相信在住房自給率很高的中國頭號大都市上海，會出現不動產超過兩成的價格負向波動，那種類似股票的急上急下，樓市裡是不太可能出現的。

所以，歸結起來說：

①

房地產通常不是風險資產。

②

不能把部分地產公司出險，視為住宅產品要出險。

③

大都市住宅價格波動有可能，大幅負向波動（超過20%）不太可能。

④

即使有多種因素擾動，比如稅收、供應量、租售並舉等，還是沒有人願意製造“樓災”。

⑤

把每一個國際都市過去100年的平均樓價製圖，上海很難“截然不同”。

⑥

但是，不同區域的樓價結構調整，會真正呈現出來。以後，上海不同區域會有老是要漲、老是不漲、難得會漲等多種表情符號。