經濟導報記者 王雅潔

“提前還款40萬元後，月供少了2000多元。”日前，濟南市民陳陽告訴經濟導報記者，衡量再三後，他選擇提前還一部分房貸減輕壓力。經濟導報記者觀察到，今年以來，隨著存貸款利率水平的下行，有不少像陳陽這樣的買房一族以及存量房貸族紛紛將提前還款提上日程。

顯而易見的是，節省利息是房貸族考慮的首要問題。但事實上，並非所有情況下的提前還款都划算。且每家銀行的提前還貸政策不盡相同，同一銀行不同樓盤的合同約定也有差異。那麼，目前，銀行機構對提前還房貸有何政策？提前還款應注意什麼？選擇怎樣的還款方式更划算？對此，經濟導報記者進行了調查走訪。

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“房貸利率5.8%，提前還貸等於理財”

隨著今年以來房貸利率的“重新定價”，提前還貸成為房貸族的年度熱詞。不少城市的銀行還出現了排隊預約還款的現象。那麼山東情況如何呢？

“都說貸款利率近期降了不少，我就仔細看了看自己幾年前申請的房貸利率，不看不知道，一看嚇一跳，竟然高達5。8%。”德州退休職工王建華日前與經濟導報記者交流時講述了自己的還貸經歷。他坦言，“這一利率水平與現在4%上下的房貸利率差別有點大。”

“最近不管是存款還是理財利率都降了，股票基金又一塌糊塗。”王建華算了算賬，“我每月還款4000元左右，等額本息已還款接近4年。提前還款可以節省利息，相當於理財了。”他隨即向申請房貸的德州銀行提出還款申請，“諮詢了銀行，提前還房貸需提前提交還貸申請。實際辦理速度還挺快，幾個工作日就解決了。”

“前幾年買房的，房貸利率基本都在5%-6%。雖然LPR貸款利率在降，但前幾年申請的存量房貸幾乎都需要上浮加點，所以要比當下房貸利率高不少。”山東中住地產房產經紀人崔麗麗告訴經濟導報記者，選擇提前還房貸的這部分人的房貸利率是相當高的。

對於王建華的提前還貸選擇，有不少銀行業內人士也表示支援。“接近6%的貸款利率確實不低。如果沒有別的投資渠道掙大錢，提前還貸就是賺錢了。”一家山東城商行地方分行負責人杜海川向經濟導報記者直言，“當然，提前還貸也是有一定準備的，手上要有一年的生活費為前提，且要考慮家庭實際情況預留部分資金以備應急。”

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選擇縮短年限？還是減少月供？

不僅是存量房貸族考慮提前還貸，趁利率水平較低購房的新房貸一族也有提前還貸的計劃。“我算是濟南‘新市民’，購房時被認定為首套三成首付，按貸款七成辦理的。”陳陽向經濟導報記者介紹，他的房貸在9月剛剛放款，貸款總額290萬元，貸款年限25年，貸款利率4。1%。

10月15日是第一個還款日，陳陽還完了首月月供的感受是壓力比較大，“我是等額本息，首月還款1。6萬元，1萬多的利息是大頭，本金首月才還了不到5000元。雖然貸款利率較低，但目前存款以及收益較穩定的理財產品年化利率超過4%的也不多。”

陳陽與家人商量，拿出部分存款40萬元申請提前還款。經濟導報記者看到陳陽提供的手機截圖，10月20日上午向招商銀行手機銀行提出還款申請，雖然顯示審批需要15個工作日，但當日下午便收到銀行審批成功的簡訊。當日晚間，陳陽完成了還款確認，並補還了提前還款部分的利息約228元。

“手機銀行還貸進度顯示，下個月月供就降到1。3萬元左右了。”陳陽表示，在操作房貸提前還款的過程中，家人在“縮短年限”和“減少月供”兩個選項上意見不一，“為減小每月還款壓力，我選擇了降低月供。”

“一般來說，房貸選擇提前還貸有2個選項：月供減少，期數不變；月供不變，期數減少。無論是哪種選擇，都需要考慮通脹以及自身財務情況等來做綜合判斷。最近幾年法拍房多了起來，不少就是因為斷供所致。”從事房屋中介業務多年的崔麗麗解釋，提前部分還款是縮短年限還是減少月供要看具體情況。如果縮短年限，那麼每月的還款額將保持不變，這樣就能更早還完房貸，利息相對要節省一部分；如果選擇月供減少，貸款期數不變，那麼每月還款壓力要小一些。

“提前還貸還需注意時間節點。如果是等額本息，已還年限小於等於總年限的三分之一，提前還款是比較划算的，因為等額本息前幾年主要還的是利息。等到貸款年限後半段主要還本金的時候，再提前還款就意義不大。”曾經做過個貸中心負責人的杜海川分析，“等額本金情況下，已還年限小於等於總年限的四分之一，是選擇提前還款的較好時間。”

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銀行貸後服務各不相同

杜海川提醒有提前還貸計劃的房貸一族，提前還貸需問清有無還款年限、還款額度、還款次數、違約金以及還款方式等。就此，經濟導報記者走訪了濟南部分國有銀行、股份行以及城商行，各銀行目前對房貸提前還貸政策各有不同。

“我行商業房貸只要完成首月月供還款後，即可在手機銀行上申請提前還款，操作非常簡便。無違約金，無次數限制，剩餘貸款還款方式有兩種供選擇：月供減少或期數減少。”招商銀行濟南貸後服務中心工作人員回覆經濟導報記者諮詢時表示，“還貸申請提交後一般預計15個工作日完成審批。”

“我行可在電子渠道的手機銀行或者PC端用個人網銀U盾來申請提前還款，只要把錢存到貸款卡里進行自主操作就可以。沒有次數限制，也沒有違約金。可選擇部分或全部提前還款，部分還款最低額度是1萬元，且是1萬元的整數倍。不過，電子渠道提前還款只是減少月供，不能縮短年限。”青島銀行工作人員告訴經濟導報記者，線下辦理該業務需提前聯絡一下貸款經辦行確認如何辦理。德州銀行客服則表示，提前還貸業務需要具體諮詢貸款時的客戶經理，具體以合同約定為準。

經濟導報記者注意到，相對而言，國有銀行的房貸提前還款手續要複雜一些，個別銀行的提前還款只能在線下辦理。一家國有銀行工作人員回覆經濟導報記者，“用我行儲蓄卡申請的一手住房商貸，需要到線下貸款支行網點進行申請。借款本人應攜帶身份證、銀行卡及貸款合同等資料，需至少提前30天向貸款行提出申請，具體以審批結果為準，審批通過後會收到貸款行的辦理通知。每年還款次數沒有限制，違約金以合同約定為準。線上手機銀行暫無法辦理。”

據悉，還有個別銀行對提前還款的次數或期限加以限制。“商貸可以透過線上或者線下預約，一般是可以預約一個月以後的時間提交還貸申請，具體預約時間長短也說不準。濟南辦理的商貸在提前還款扣款後180天才能再次申請還款。”另一家國有銀行工作人員告訴經濟導報記者。

“一個新樓盤或者一套二手房交易，實際上有多家銀行可提供信貸服務。購房者往往注重貸款利率、還款年限等，忽略了貸後服務。”在崔麗麗看來，不同銀行貸後服務差異較大，購房者應根據自身條件，選擇相匹配的銀行貸後服務。同時，在購房辦理貸款時，應仔細閱讀借款合同，重點關注重定價日、提前還款等條款。

（應受訪者要求，文中崔麗麗為化名）

編輯 ｜ 戴嶽

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