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今天我們來聊一聊上海早在2000年代就已全面建成的“一城九鎮”的龍頭——松江新城！

松江新城，是市郊5大新城裡，最早開通地鐵的。

2007年12月，一期工程松江新城站至桂林路站區間開通運營，由於線路脫網運營，桂林路站至宜山路站區間採用地面公交免費接駁，一年後開通至宜山路站（可換乘3、4號線），正式接入上海地鐵網。

2009年12月，二期工程宜山路站至世紀大道站開通運營。

2010年4月，二期工程延伸至楊高中路站。

2012年12月，三期南延伸段工程松江新城站至松江南站區間開通運營。

2017年12月30日，三期東延伸段楊高中路站至曹路站開通運營。

至此，9號線全線開通！

5大新城裡面的其他新城：

嘉定新城，2009年開通11號線，比松江晚2年；

南匯（臨港）新城，2013年開通16號線，比松江晚6年；

青浦新城，2017年開通17號線，比松江晚10年；

奉賢新城，2018年開通5號線南延伸段，比松江晚11年！

5大新城裡面，當前僅有松江新城，已接入國鐵網路，擁有滬昆鐵路松江站和滬昆高鐵松江南站，每天有76趟列車停靠，直達全國各主要城市。2024年，滬昆鐵路松江站將拆並至新的松江南站樞紐，一個新的9臺23線規模的上海第三大鐵路客站松江南站樞紐即將建成，屆時將有滬昆鐵路、滬蘇湖高鐵、滬昆高鐵，以及規劃中的滬杭城際、東西聯絡線（松江南站至上海東站）、嘉青松金線等6條線路在此交匯，現狀上海南站所有普速列車也將改由本站始發終到，軌交9、23號線、松江有軌電車T3線將接入松江南站樞紐。

松江南站樞紐規劃示意圖

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松江新城，早在2005年，就有一大批溫州投資客來此炒房，當時松江大學城站旁的三湘四季花城才3000+元/㎡，如今該小區二手房掛牌價已突破60000+元/㎡！

松江新城也從當年的“鬼城”、“大學城”逐步發展成宜居的新城，如今9號線松江區境內各站已蓋滿了居住小區。今年第5批新上市的金地豐盛道限價賣到53785元/㎡！

只是，新年的松江新城有點慘！自上海實施積分搖號新政以來，松江新城8次衝擊積分新盤，8次都失敗了！

圖片來源：地產熱點觀察

5大新城裡，

南匯（臨港）新城前四批次，被3。1人才統包，非臨港工作的，一點機會也沒有；

青浦新城，

有“大虹橋+示範區”雙國家戰略，每一次都觸發積分，且沒有失守過60分；

嘉定新城，由於軌交新線嘉閔線嘉定境內各站有大量宅地集中上市+一二手房價格沒有倒掛，金地峰範，也要43。4分；

奉賢，由於只有一個“元宇宙中心”南橋，每每有核心區域的新盤上市，積分高得嚇人（金海壹品72。8分）；

松江新城為什麼今年上市的8個盤，都觸動不了積分？

我覺得松江最大的致命傷就是：

新城開發得太早了，

近軌交站點的宅地早已開發殆盡！

新近（11月24日）開盤的金地豐盛道，是今年松江新城新開盤專案中，距離軌交站點最近的一個，但也有3。3公里的距離，47分鐘的步程，靠走是不可能的！

圖片來源：地產熱點觀察

搭乘有軌電車，需步行10分鐘、乘車10分鐘，若不湊巧前車剛走，等下一趟車間隔20分鐘，這就40分鐘耗掉了！這40分鐘，要是搭高鐵，從上海虹橋都可以到杭州東站了！

圖片來源：

地產熱點觀察

顯然，沒有地鐵的加持，住在新城，去上海市中心上班，每天往返4個小時在路上，真的是很無助的。|而且松江的發展是“多點開花”，松江新城的房價甚至高於更靠近市區的九亭、泗涇等板塊，九亭大量5字頭的次新房、泗涇、佘山大量3字頭的動遷房，事實上阻斷了市區外溢的居住需求，而松江新城自己的產業和人口，又不足以支撐5字頭的剛改需求。

在沒有地鐵加持的情況下，松江的新房限價5。38萬/㎡

對內比：

與本次新開盤的金地豐盛道一街之隔的信達藍尊，次新房掛牌價僅52000元/㎡，沒有倒掛！

對外比：

嘉定新城11號線、嘉閔線雙軌始發站旁的金地峰範44500元/㎡；

青浦新城4軌交匯站的佳兆業未來城，新房限價44113元/㎡；

奉賢新城5號線始發站旁的金海壹品40000元/㎡；

南匯（臨港）新城16號線臨港大道站旁的遠洋紅星臨港天珀33000元/㎡，與周邊次新房59000元/㎡，足足有16000元/㎡的倒掛；

很顯然，

未來10年，從價值預期看，5大新城的排序是：南匯（臨港）新城>青浦新城>嘉定新城>松江新城>奉賢新城

；

而從目

前的新房限價來看，5大新城的排序是：松江新城>嘉定新城>青浦新城>奉賢新城>南匯（臨港）新城

；

因此，松江這個明顯偏高的新房限價，毫無價效比可言，不觸發積分也似乎在情理之中！

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綜上，我們可以得出一個結論，郊區新城樓盤好不好銷，軌交站點是王道！

目前松江新城是否近軌交站點，次新房價差距已拉開到2萬+/㎡！

如：松江大學城站旁的三湘四季花城6萬+/㎡，而遠離軌交站點的松江老城西區次新房新理想花園（松江有軌電車1、2號線都經過）才3。4萬元/㎡

因此，目前在上海其他新城，由於新房限價，同一板塊的新盤價格是“扁平化”的，無論離軌交站點距離遠近，幾乎沒有差價。但是，觸發積分的搖號盤在5年限售期過後，價格差異，就會根據距離軌交站點的遠近，以及樓盤自身品質好壞，而拉開檔次。因此，現在有條件的，一定要守住軌交底線、品牌底線，那些離軌交站點很遠，開發商品牌又不理想的郊區新城樓盤，切忌因一時腦熱，網紅盤又難搖中，退而求其次的去當了“接盤俠”！

反觀現在的環滬第一圈層城市，太倉婁江新城、嘉善，是何等的精明

！真正嘉閔線北延伸太倉段，以及示範區嘉善至西塘線、滬嘉城際嘉善段等軌交站點TOD盤一個都還沒推出，除了嘉善火車站旁已經售罄的保利嘉樾府外，其他

已售或在售樓盤，統統離開未來軌交站點“八隻腳”

，現在和過去已經在太倉和嘉善買了房的人，

到頭來都會發現，原來自己“搶”的都是松江新城現在賣4字頭、遠離軌交的渣盤

，真正壓軸的軌交房，還一個都沒出呢！

還有，

千萬不要高估了有軌電車這類“偽軌交”的作用

！上海已開通的張江、松江有軌電車，就是個“大玩具”，速度堪比電瓶車，20分鐘一趟的間隔，讓人望眼欲穿！

松江區軌道交通2035年規劃圖（6條有軌電車+9、12號線、東西聯絡線、嘉青松金線）

已經14年沒有新軌交的松江區，正在望眼欲穿的等待下一個“半條”新軌交12號線西延伸段的到來！但是，12號線西延伸段目前連發改委批覆都還沒過，就算明年能過批覆，後年開工，料2027年底前能開通，也已是“上上籤”了！

上海軌交12號線西延伸段示意圖

今年上半年，那麼熱的市場，松江新城都未能觸發積分，那麼，在可預見的未來相當長一段時間內，除了本地剛改需求，市區和外區客，也就沒有必要關注松江新城的新房市場了！

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