千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

問：三叔你好，最近跟我老公看了，寶安新安白金時代，價格挺便宜的，想問下這個樓盤怎麼樣？能否入手？

答：我個人非常嫌棄這個樓盤，位置不咋地——旁邊就是立交橋，高速路，老城區；樓盤不咋地——筒子樓，沒有小區；戶型也不咋地——多是壓抑複式；可是一樣漲了，西部太缺上車房了，再看看別的吧。

提問：三叔，你好。

我在沙井工作，老公在西鄉工作。目前在南油有一套住房，紅本在手。想買一套三房，自住+增值。有子彈300萬，家庭年收入40萬。想問福永的華強城4期（今年開盤）或1期（二手房）和沙井海岸城（今年開盤）哪個更值得購入，可以具體分析下嗎？謝謝

回答：你好。華強城投資價值一般，福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。海岸城不錯，地鐵+綜合體+周邊空地多+傳說中深外寶安分校，長期看很有潛力。

提問：三叔您好！謝謝您的回覆，還想再問一下：白石洲舊改規劃是高檔住宅為主嗎？舊改大概幾年可以完成？對國際市長交流中心房價的提升影響是否會很大？還有學位方面，對口的小學和中學是否有優勢，以後是否有潛力成為學位房？另外你有該片區好的推薦嗎？問題太雜，辛苦您啦，感謝！

回答：你好。白石洲舊改專案是深圳的重點舊改專案，因其地理位置較優越，西接南山高新技術園，緊鄰深圳城市主軸線深南大道，周圍環繞著深圳灣超級總部基地、後海總部基地、蛇口前海自貿區、福田CBD等核心區域以及深圳主要總部基地，是深圳城市和產業發展主軸交匯處。規劃的戶型都80平到260平，是作為改善型規劃。對國際

市長

交流中心有一定的利好，但還有漫長的週期。在學位方面有較大優勢，分別為海濱實驗小學（深圳灣）+南山區第二實驗中學，上的小學跟深圳灣富豪們小孩上的小學一樣，你覺得呢？推薦可參考內部分享。

提問：三叔您好：請問考慮自住，由於已經有一套諾德小戶型，想要購買一套3-4室的自住改善剛需，南山中心區的向南瑞峰花園（住宅），前海南的山海翠廬及山居歲月應該如何排序啊？向南瑞峰可以買麼，後續的升值空間如何？盼復 非常感謝！

回答：你好。南瑞峰花園還特別備註了住宅，其實是公寓用途，這個樓商住混合，又在南山站口，租金是比較高的，但價格方面沒有突出的增長潛力，同時普通公寓一直不建議買。山海翠廬學位不錯，荔林小學+南海中學，離地鐵近，樓齡有點老，戶型較方正，靠近學校，可能會有早操上下學廣播噪音。山居歲月，學位不錯，800米地鐵荔林站，戶型奇特不夠方正，小區環境稍雜亂，雖是安靜，但三面都是樹林，採光一般，較陰森。

綜合看山海翠廬 > 山居歲月，中長期看還有上升空間。

提問：三叔您好！我想投資東莞，瞭解了鳳崗的大運城邦，前幾天看你評論說龍崗未來在大運，大運城邦2022年開通16號線走路700米接駁大運就幾分鐘，瞭解了一下松山湖的萬科虹溪諾雅和松山湖北翠龍灣，您覺得哪個方位會有價值呢，目前手裡有150左右，年入50左右

回答：松山湖開發強度很低，真正的松湖片區內樓盤很少，分為東西南北四個區域：

1、松湖西區，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價四萬左右。錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質高，區位優，大戶型為主，成交活躍。

2、松湖北區 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價3-4萬。

3、松湖東區 代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居，均價3.5-4萬。

4、松湖南區 南區是華為的總部基地，可售房源極少，區域內位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內部員工購買，售價很低，每平米八到九千。華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。

總結：松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機會，不過要注意迴避溢價盤，淘筍；鑑於東莞的經濟體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。目前松山湖片區，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認真挑選。

提問：三叔你好，今年打算把布吉丹竹頭的兩房換成三房，兼顧自住和升值，總預算750以內。目前孩子一歲半，想買個好的學區房這個預算比較難住的舒服，考慮再緩幾年換個好的初中學區房。所以還是想考慮住著舒服，通勤方便（南山科技園北上班），有一定升值空間的房子。看了碧海，西鄉次新，紅山，西麗塘朗山下，坂田南次新，每個地方都不盡如意，也有點眼花繚亂了，還想聽聽大神的建議，感謝。

回答：你這個情況跟另外一個圈友一模一樣，他們也是賣掉布吉的房子（3年不漲），純靠自己收入積累了兩百多萬現金，要買總價750w的房子，我們前面溝透過一輪，把南山、寶中碧海、西麗、龍華和坂田也都掃過一圈，最後他們認識到一個現實：他們的預算，買一個自住-學位-投資兼顧的房子已經不可能；於是放棄幻想，實事求是，把之前三年套牢沒賺到的錢，這幾年要跟著我好好賺回來；

於是我們重新構建了一套購房方案，把兩百多萬的資金做出2-3套小標的，以跑得快為第一目標，先賺漲幅，先租房，曲線救國，積累和等等，後續再考慮自住的問題。但是看你現在的想法，是住布吉舒服的房子還沒住夠啊，還想繼續舒服躺著、房子跑輸麼？如果說依然要住得舒服，那就隨你喜好，隨便買就是了，西鄉、西麗、坂田便宜的房子多得是，你不滿意的唯一原因只有內心其實也知道房子的增值屬性很重要，卻不願意犧牲，非要把自住和增值這兩件事情混到一起，一併解決。好房子永遠貴，想要更好的房子，就要更加努力，有舍才有得。

提問：三叔你好，請教一下：工作在南山，想購置一套1000~1200萬的房子，投資為主，未婚目前不需要學位，買學區房主要對買房賺錢感興趣，購房理念：前海概念+學區，這個想法會不會很危險？會不會追高？三個地方可供選擇。1。勤誠達一期/2期的89高贈送，有的還可以改成四房，1200萬，寶中學位房。主要是看有學區概念，周邊大悅城目前可能有一些利好。缺：老城區 2。西岸官邸81的高贈送，大陽臺，1200萬。寶安實驗，缺點：有一點吵，寶安大道。3。凱旋城102平，與熙龍灣對角處可以看摩天輪的，1200萬，或者小區裡面其他的戶型。寶實，缺點是學校比較吵，有些戶型隊的南科大醫院。請幫忙分析下哪個好。

回答：邏輯和眼光都比較準，這三個盤都符合優質資產的標準，學區也都是區域頂配，是能夠cover絕大多數家庭的教育追求，而且三個盤實力相當，也確實都是同總價位裡的實力相當的選擇，我個人覺得很難去分辨優劣，這三個盤我也都有客戶買過，漲幅來講也相當，怎麼選擇，就是看你個人偏好和具體房源具體分析了；此外可以把南外大沖、南外文華、深高北、僑外這幾個也納入同類比選項；我還有一些相對價格更低、但也很有潛力的選擇預留，參考內部分享。

提問：三叔，你能不能說下怎麼砍價？看上一套房，房東就是不肯降價。

回答：砍價有一定的技巧的，首次看房，即便你是特別的喜歡，也一定一定一定不要表現出來！並且找出房子的一些問題，以此作為砍價的籌碼，當即砍價10%以上，看業主反應。如反應不是很激烈，回去之後給中介好處，讓中介電話繼續砍，多半能砍下來。接著以帶家人看房名義第二次看房，演戲唱雙簧，表現出家人不喜歡，快要吵起來的假象繼續砍價。

房地產同樣遵循二八定律，註定只有20%的人能賺錢，我們跑在房產投資行業的前沿，將理論與實踐相結合，以投資的最高回報比作為導向，為你賦能，助你快速實現從0到千萬資產積累！三叔因精力有限，很多留言無法一一解答。

以上來自微信公眾號“ 三叔說房” 粉絲提問精選。