北京日報客戶端 | 記者 袁京

一些在城市中想盡快擁有房產的年輕人，想出了跟朋友或同學拼單買房的主意。面對未來的不確定性，不以家庭為單位，而是選擇非配偶或無血緣關係者拼單買房，這種新型合夥關係究竟靠不靠譜？有何潛在風險？合夥關係中的各方權益又該如何保障呢？

提問1：拼單買房合法嗎？

拼單是現代年輕人生活中一種頗受歡迎的消費方式，常見於吃穿用度等日常消費。透過拼單，能在保證一定消費體驗的同時降低個人支出，儘可能實現物盡其用。一些年輕人急於透過購房投資保值、增強城市歸屬感，選擇了與志同道合的友人拼單買房。

“這一概念聽起來比較新鮮，但本質是共同買房。”北京市第四中級人民法院法官介紹，我國民法典第二百九十七條規定：不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有；共有包括按份共有和共同共有。由此可見，房產可以兩人以上共同持有。同時，意思自治是民法的基本原則，民事主體有權根據自己的意願從事民事活動，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關係，並自覺承受相應的法律後果。因此，只要拼單買房各方自願，且不違反法律強制性規定，這一行為即是合法的。

早在幾年前，外地已有以投資炒房為導向的“合資買房”案例，如深房理“股份制買房”違規炒房事件。網路“大V”深房理以“合資入股”“眾籌”等名義向一些購房者募集資金在深圳炒房，由一個符合購房資質的人虛假代持，等房價炒高套現後再分錢，後深房理因涉嫌擾亂金融市場秩序被依法處理。

隨著“房住不炒”政策的貫徹，現在所說的拼單買房是指剛需自住型別，即各方透過共同出資購買房產，但由於購房資格限制、房貸限制、稅費及各方利益均衡等多種因素，各方會將房產僅登記在有購房資格人的名下，而其他方僅根據合夥購房協議或共同購房協議對房產持有一定份額，這種按份共有或約定的共同共有未登記在不動產登記簿上，不具有對抗善意第三人的公示效力，但合夥購房協議的各方都明確各自持有的份額。

但必須要注意的是，由於房產的實際權利人與登記簿上登記的所有權人不一致，各方在買房後可能會引發一系列爭議，因此拼單買房存在一定風險，購房者需謹慎。

提問2：拼單買房有哪些模式？

除常見的夫妻共有商品房模式外，非婚關係購買房產大體有兩種形式，一種是多個人直接共同購買，另一種是以代持形式購買。

民法典規定共有包括按份共有和共同共有，按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。夫妻共有房屋屬於典型的共同共有，即沒有份額的區分。而不具有夫妻關係的多個個人在法律上可以共有房屋，共有方式分為按份共有和共同共有，具體的共有方式由各方約定。

代持購買商品房是指多個人“合夥”購買商品房，該商品房登記在一個人名下的情況。此外還有不限於“合夥”內成員的代持情況，俗稱借名買房，比如簽訂代持協議，約定代持人（出名人）僅代替借名人持有房產，並不享有任何權利。這種借名買房模式存在較大風險，主要是物權公示效力的風險以及合同因違背公序良俗而被認定無效的風險。

民法典第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。第二百一十六條規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，登記在代持人名下的房產在權利外觀上屬於代持人所有，當代持人私自抵押或出售房產、代持人對他人負有債務或者死亡等情況發生時，極易產生房屋權屬糾紛。如張某與李某簽訂書面借名買房協議，雙方約定由張某作為借名人並保管房產證，後來李某（出名人）以房產證丟失為由騙補新證後將房屋出售給案外人，並將房屋進行過戶登記。張某起訴至法院，要求確認與案外人簽訂的合同無效並要求確認房屋產權歸其所有。由此可見，當代持人違約時，對借名人而言有一定風險。

提問3：拼單買房有哪些潛在風險？

“拼單買房雖然未被法律禁止，但總體而言限制較多，實際操作流程較複雜。”北京市第四中級人民法院法官表示，在充分考慮好“合夥”人選以及全面瞭解購房相關政策基礎上，如果購房者還想透過拼單實現儘快買房，需要考慮以下風險。

一是貸款風險。即使多個人共同購買商品房，依然可能資金不足，在此情況下可以向商業銀行申請住房貸款。但商業銀行一般僅支援直系親屬作為共同還款人，部分地區的銀行不支援沒有親屬關係的多人共同貸款買房。因此，如“合夥人”不存在親屬關係，則需要透過內部協議方式約定共同還款事宜。

二是喪失首貸名額。為確保房地產行業長期平穩健康發展，我國目前已有30多個城市出臺住房限購令，在限購城市中，選擇拼單的“合夥人”如果都具有購房資格，房屋可以登記在所有參與買房的“合夥人”名下，這屬於限購政策規定的“擁有一套住房”範疇。如果“合夥”買房的參與者另行購買住房的，將在購買、貸款等環節均受限制，不再享受首套名額待遇。

三是使用問題。“合夥”買房的房屋屬於所有出資人的共有財產，不論用於自住還是用於資產保值，“合夥人”之間均有可能產生分歧。在裝修、居住、售賣、出租、抵押等過程中，決策權很難屬於一個人，需要多人協商約定。特別是“合夥人”之間如果不具有親屬關係，發生分歧後的協調問題更難處理。

四是分割爭議。拼單買房的“合夥人”如果想要“散夥”，房子的分配問題往往會成為雙方爭論的重點。民法典第三百零三條規定，共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。因此“合夥人”之間對相關事宜進行約定極為必要，如果沒有約定或約定不明確的，視房屋的共有方式分別處理。

五是其他不可預知的潛在風險。比如登記權利人慾獨佔合夥房產份額、拒不過戶、私自變賣房產、因個人債務導致房產被查封執行、分家析產被分割等潛在風險。舉例來說，夏某和錢某簽訂房產確認協議，約定房產為兩人共有，協議中特別約定房產未經雙方同意不得私自買賣、轉讓、用於任何抵押。由於在購房時所有手續都由錢某出面辦理，夏某基於信任同意將房產登記在錢某一人名下。後錢某因投資需要，悄悄將房屋辦理抵押登記，後因無法還款，經債權人申請，法院對該房產進行查封。夏某此時才意識到應當辦理房屋登記手續，但因房產已被抵押無法辦理，於是夏某訴至法院，請求法院確認其享有該房產的所有權份額。法院認為，該案不屬於不動產登記錯誤的情形，原被告的協議不能產生物權變動的法律效力，在簽訂協議時雙方應當預見並承擔可能存在的潛在風險，駁回了夏某的訴訟請求。

提問4：如何有效避免相關風險？

北京市第四中級人民法院法官介紹，樹立風險意識是保護權利的基礎，透過有效方式進一步築牢風險防火牆才能使買房“拼”得更安心。

一是明確共同共有和按份共有的區別。共有產權在進行產權登記時有兩種方式，分別是共同共有和按份共有。不同的登記方式產生的法律後果不同，分割方式也不同。共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例分割，除非雙方約定不按出資比例分割。所以，如果雙方出資不同，應當登記為按份共有，並且將各自所佔份額明確登記清楚。

二是簽訂書面合同並進行公證。俗話說“親兄弟明算賬”，再親密的合作伙伴在面對利益糾紛時也難保持清醒理性，因此筆者建議購房前雙方必須簽訂書面合同，儘可能地詳細約定，明確各方的出資及所佔份額、貸款方式、相關稅費、房產證權利人登記資訊、物權行使權利分擔（佔有、出租、使用、收益、處分等）、物業管理費等房屋支出費用如何承擔、中途退出相關問題、可能涉及未來的房產處置、違約責任以及風險承擔等情況，並著重設定購房處置決策及利益分配機制，最大限度降低未來的法律風險。

三是注意隱形共有權人。“合夥人”中如果有已婚人士或未來有婚育計劃，其配偶也會對該房屋享有一定權利，這種情況容易增加“合夥人”產生矛盾的機率，所以拼單買房前須考慮到。

四是詳細約定銀行還貸事項。拼單買房申請住房貸通常有兩種形式：一是由其中一人申請住房貸款，其他人作為共同還款人；二是多人申請住房貸款並各自還貸。由於商業銀行對共同還款人有資格限制，通常僅支援直系親屬作共同還款人，所以前種形式在非婚關係拼單買房中較為常見。現實中因還貸問題極易引發糾紛，當事人之間財務往來密切，難以認定相關支出是否為購房出資。因此針對銀行貸款，可以在合夥購房協議中特意註明各自的還款方式，並在日後共同還貸時對相關轉賬標註“還貸”等字樣，有效避免產生糾紛難以自證的問題。

提問5：拼單糾紛可以哪些案由提起訴訟？

產生糾紛後，當事人應儘量透過協商方式進行解決，協商無果可以透過訴訟解決。選擇合適的案由有利於法院高效明確各方訴求，有效解決糾紛。以下是幾種常見的涉訴案由：

一是共有權確認糾紛。例如陸某與潘某共同出資合夥購買房產，未約定共有方式，且雙方不具有家庭關係，陸某訴至法院要求確認不動產按份共有份額。此類能提供證據證明共有關係存在的案件為共有權確認糾紛而非合夥合同糾紛，按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

二是所有權確認糾紛。購房時尤其要注意房產性質是否對交易主體有身份限制，集資房、共有產權房等特殊性質房屋對購房人資格有一定身份要求，若不符合則會產生所有權糾紛。例如，黃某與江某共同出資購買福利集資房且未辦理登記，後雙方產生爭議，黃某請求法院確認其對涉案房屋享有50%的產權。在此類案件中，合夥人基於合夥購房合同關係僅享有要求對方依合同約定履行的權利，不能依據該合同關係直接主張法院確認其對涉案房屋享有相應份額的產權。若涉案房屋為登記權利人基於村集體社員權與他人合資購買的集資房、福利房，合夥人不具有社員身份的，也不能取得特殊性質房屋的所有者權益。

三是合夥合同糾紛。簽訂合夥購房合同除了約定上文提到的如出資方式等諸多事項，尤其需要注意對以租代購條款的約定和理解。例如，王某與雲某簽訂合夥購房合同，約定房屋總款由雙方共同平均負擔，按每年逐月等額方式還款，到期後產權各佔50%。同時約定了雲某出租房屋必須經過王某同意，並將所得租金一次性交付王某，王某用所得租金衝抵雲某月還款額，直至衝抵完畢為止，雲某再繼續履行合同。在償還房款過程中，王某認為雲某交付的租金即為自己支付的房款，雲某認為王某實際上並未支付購房款，雙方產生爭議訴至法院。此類案件中，未按照合夥購房合同約定償還房貸一方，通常會透過以租代購等形式向對方表明支付房款，然而實際上並無任何支出，嚴重損害履約一方的利益，完全未履行出資義務的合夥人無法享有合夥購房協議約定的權利和收益。

供圖： 視覺中國