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事件回顧

（圖片來源：新浪微博）

近日，上海一租客在出租屋內洗澡觸電身亡房東判賠110餘萬的案件衝上熱搜，引發網友熱議。

據報道，2019年租客郭某與二房東嚴某簽訂租房協議，房屋歸劉某、王某所有，二房東嚴某把其中一間租給了郭某，租期為一年。意外發生在2020年5月4日，租客郭某的室友一大早去衛生間，突然發現郭某倒在衛生間地上，已無呼吸，但熱水器花灑卻一直在流著水。

2020年7月3日，警方出具死因鑑定意見，排除了他殺以及自身疾病等原因，認為郭某觸電身亡的可能性很大。隨後，家屬將房東和二房東告上法庭，要求其支付死亡賠償金、喪葬費、精神損失費等各項合理支出共計157萬餘元。

受理本案後，2021年7月，上海市奉賢區人民法院委託專業公司進行了調查。鑑定專家表示，熱水器本身不漏電，但熱水器插頭連線在拖線板上，也沒有防水措施，且房屋本身的地線的接地電阻過大。

本案法院審理認為：根據鑑定結論和鑑定人員的陳述，因涉案房屋熱水器的安裝連線插排不規範，且房屋本身地線的接地電阻過大，長期通電發熱致插排插頭電線上的絕緣層受熱融化，地線和零線連線在一起產生感應電壓，郭某的死亡可以推定系電擊死亡。劉某、王某作為房屋所有人、熱水器的安裝者負有主要過錯，對郭某死亡造成的損失應承擔主要責任。房主劉某、王某應對事故承擔70%的賠償責任，二房東嚴某承擔20%，租客郭某自身對該安全隱患亦未盡到注意義務，對自身損害也有過錯，酌情確定比例為10%。最後法院判決被告劉某、王某共同賠償110餘萬元，被告嚴某賠償31。5萬元。

（圖片來源：上海市奉賢法院“奉法尚賢”政務微信公眾號 ）

近年來租戶在出租房內死亡的事件時有發生，此次洗澡熱水器漏電導致租戶死亡的事件再度引發關注。那麼一旦發生了租戶在出租房內死亡事件，誰該擔責以及各自應當承擔的責任比例該如何劃分？法治網邀請了《法治日報》專家庫成員、中國政法大學仲裁研究院研究員、北京市中盾律師事務所律師鄭曉陽和北京德和衡律師事務所合夥人孫丕旭律師進行專業分析，為大家釐清租戶在出租房內死亡的相關法律邊界。

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律師說法

1。從法律角度看本案中房東、二房東為何會被判罰？

鄭曉陽和孫丕旭一致認為，本案受害人郭某與房東、二房東存在事實上的房屋租賃關係，依據民法典第七百零八條和第七百一十二條，房東和二房東作為出租人應當保證其提供的租住房屋及附屬設施安全並符合約定用途，且負有維修義務，應對郭某的死亡承擔相應的賠償責任。

2。發生類似本案的承租人因意外事故在出租房內死亡，一定是由房東一方擔責嗎？如果租戶有違規的行為，發生事故後，房東、二房東、租戶的責任該如何劃分？

孫丕旭認為，房東承擔責任的前提是房東未履行相應義務，且房東未履行義務與損害結果的發生存在因果關係，是否由房東一方擔責需要根據案件的情況具體分析並判斷。

鄭曉陽對此持相近觀點，認為應依據“意外事故”具體的法律性質來確定責任的承擔。侵權責任領域，民法規範適用的是過錯責任原則。本案中的房東、二房東對致人熱水器漏電問題存在過錯責任，因此擔責。但如果這個“意外事故”是因為其他原因造成，比如民法典第一千一百七十五條涉及的第三人過錯和第一千二百零二條涉及的產品生產者責任，則應由相應的第三人、生產者或銷售者承擔侵權責任。此外，租戶在房屋佔有使用過程中存在違規行為，則要看房東和租戶各自對事故發生的過錯大小來確定責任承擔比例。

3。房東和二房東向受害人賠償後，可否向熱水器安裝者或生產廠家追償？

鄭曉陽分析了本案中房東和二房東可向第三人追償的具體情形：熱水器漏電如果是因熱水器本身設計或製造存在缺陷造成的，則房東和二房東可向熱水器的生產者或銷售者進行追償；如果熱水器本身沒有問題，而是由於違法運輸、倉儲、安裝等原因造成侵權事故的，則應由運輸人、倉儲人、安裝人來承擔責任。

孫丕旭認為，房東和二房東承擔損失後對熱水器生產廠家或熱水器安裝公司並不必然享有追索權。若熱水器生產廠家（生產者）生產的熱水器（產品）存在缺陷造成他人損害的，熱水器生產廠家才承擔相應的侵權責任，此時房東或者二房東承擔責任後才可以向生產廠家追償。若熱水器安裝公司在安裝過程中存在過錯未按照要求安裝造成損害結果的，此時房東或者二房東承擔責任後才可以向熱水器安裝者追償。

4。租房合同中的免責條款必然有效嗎？房東應該如何合理規避出租房屋安全責任風險？

免責條款並非必然有效，一般來說，經合同雙方當事人充分協商確定的免責條款，不違反社會公共利益的，法律承認其效力。但根據民法典第四百九十七條及第五百零六條的規定，對有違公平原則、誠信原則、社會化公共利益的免責條款，法律是禁止的。具體到租房合同中，鄭曉陽分析指出，免責條款主要的無效情形有三種：租房合同是由房東單方提供的格式合同，租戶沒有進行實際磋商的機會，相關條款免除或者減輕房東責任、加重租戶責任、限制租戶主要權利；造成租戶人身損害的；因故與或重大過失造成租戶財產損失的。因此，房東為規避責任在租房合同中寫下如“房屋出租後，因為安全隱患等原因造成人員傷亡、財產損失的，出租人不承擔任何責任”，這樣的條款是無效的。

關於合理規避出租房屋安全責任風險，孫丕旭為出租人提出兩條建議：一是在簽訂《房屋租賃合同》中可增加相應的提示條款，如提示租戶在租住期間科學、合理使用電器，注意用電安全，及時發現危險、消除隱患；購買出租人責任保險。

鄭曉陽則認為，房東對租戶的房屋安全保障義務是緊密依附於房屋租賃合同的附隨法律義務，不能透過免責條款予以規避，但房東可以透過以下四種方式降低房屋出租安全責任風險：一是出租房屋前，可以購買房屋出租保險；二是簽訂租房合同時仔細檢查房屋和設施裝置的情況，對存在安全風險的部分予以更換或維修，對微小的瑕疵提醒租戶予以注意；三是對租戶的情況要多加了解，避免與具有潛在安保風險的個人簽訂租賃合同；四是在租賃期間，與租戶保持定期聯絡或自己定期巡查，儘早發現安保風險點並及時進行維護，保持出租房屋的適租狀態。

5。如果租戶在出租房內正常死亡導致房屋貶值或出租出售困難，房東可否向租戶索賠？

鄭曉陽和孫丕旭都認為，生老病死對每個人來講都是不可避免的自然規律，租戶在出租房內正常死亡，房東因此主張損失賠償，缺乏法律支援。

鄭曉陽補充說道，就房屋租賃法律關係來說，租金正常支付了，房屋及設施沒有損壞，房東的民事權益就沒有受到損害，房東向租戶索賠也就無從談起。

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小編提醒

用電安全，性命攸關！正值夏季用電高峰，在此小編提醒大家，不管是房東還是租戶，在日常生活中都應提高防患意識，確保用電安全，做到不亂接電源、不超負荷用電、購置合格電器產品、規範觸碰，可請專業電工經常檢查電子線路、配電設施、電源插頭，及時排除事故隱患，切莫疏忽大意、心存僥倖。

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法律依據

民法典相關規定

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第五百零六條 合同中的下列免責條款無效：

（一）造成對方人身損害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。

第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應當承擔侵權責任。

第一千二百零二條 因產品存在缺陷造成他人損害的，生產者應當承擔侵權責任。

《商品房屋租賃管理辦法》相關規定

第九條 出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務並確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。

策劃/李波

文案/薛金麗